Cuando surgieron los créditos hipotecarios UVA, en marzo de 2016, fue para muchos una opción "alcanzable" para llegar a la vivienda propia, con un plazo de hasta 30 años y una cuota similar a un alquiler pero que, aquí el problema, se actualizaba por inflación. Algo que este año -con una escalada de la inflación que se prevé cierre en más de 40%- y una devaluación del peso de más de 50% obligó a los deudores y a los nuevos interesados a rehacer todos sus cálculos.
¿Cuánto impactaron estas variables en las cuotas créditos ya acordados y cuáles son las previsiones para los próximos meses?
Los números para los nuevos créditos
Los requisitos para acceder a un crédito hipotecario UVA, considerando una cotización del dólar a $39 y para un dos ambientes promedio usado en Capital Federal con un valor de USD 115.000 (unos $4.485.000) exigen un ingreso de al menos $90.721. Esto es el caso de un préstamo del Banco Nación, que cubre el 80% del valor de la propiedad ($3.588.000) a 30 años con una cuota inicial de 22.916 pesos.
Si se tiene en cuenta que un alquiler mensual para esa misma propiedad es de $10.500, la cuota ya está un 118% por encima del valor de un alquiler. "Cuando comenzó el boom de los créditos, la cuota era un 16% inferior al alquiler", detalló José Rozados, de la consultora Reporte Inmobiliario. Los créditos en unidades UVA se ajustan por el Índice de Precios al Consumidor que releva el Indec y una tasa nominal anual fija.
La cuota ya está un 118% por encima del valor de un alquiler. “Cuando comenzó el boom de los créditos, la cuota era un 16% inferior al alquiler”, detalló José Rozados
El peso de la cuota en el salario
Con los salarios corriendo muy detrás de la inflación, más aún luego de la aceleración de los precios en los últimos tres meses, para los que ya ingresaron a los créditos hipotecarios UVA el impacto de cada cuota en su ingreso se incrementó. "En el corto plazo, la relación cuota-ingreso, va a hacer que pagués cada vez más y más adelante dependerá de que se estabilice la inflación", indicó el economista Amílcar Collante, miembro de Cesur (Centro de Estudios Económicos del Sur).
Un análisis realizado por el Centro de Economía Política Argentina consideró la toma de un crédito de USD 80.000 bajo la modalidad UVA en abril de 2016 en el Banco Nación, con una duración a 30 años, con una tasa del 3,5%. Y mostró que la cuota pasó de $8.613 en abril de 2018 a $9.543 al mes de agosto 2018, un 10,8% de aumento. Si la comparación se efectúa respecto a la cuota inicial fijada en abril 2016, que era de $5.353, el aumento asciende a $4.191 adicionales, 78,41% más.
¿Fue un buen negocio para los que entraron antes?
"El que sacó el crédito el año pasado hoy está pagando un 15% menos del alquiler aun con la cuota actualizada e hizo un buen negocio porque se endeudó por el 80% de la propiedad y hoy debe 42% medido en pesos", detalló José Rozados, de Reporte Inmobiliario.
Con todo, los que ya están dentro del sistema tendrán por delante meses complicados. "La inflación alta le pega tanto a la cuota como al capital que tenés y se le suma que este año los salarios van a estar bastante por debajo", indicó el economista Christian Buteler. En un año, la unidad UVA se incrementó 31,15%, pero en los próximos meses se va a acelerar.
"En un país como la Argentina que es inflacionario crónico, ajustar por inflación la deuda de tu casa es riesgoso. En solo dos años de iniciado este nuevo sistema ya estamos con problemas", resaltó. Pero advirtió que el sistema tienen un aspecto muy positivo y es que permite acceder a más dinero que un crédito tradicional.
Cae la demanda, pero los créditos siguen vigentes
De acuerdo al detalle del Banco Nación, en los últimos meses, la reducción de la demanda de créditos respecto del primer cuatrimestre respondió, entre otros motivos, a los mayores precios en pesos de las propiedades aptas para crédito y a los efectos de la volatilidad cambiaria. "Esto se tradujo en un descenso de las operaciones y en un cambio en su composición, con una caída del destino adquisición de vivienda frente a los destinos de construcción, ampliación y refacción", señalaron.
Desde el Banco Nación adelantaron que implementarán preacuerdos expresados en UVA, lo que permitirá ajustar el hasta encontrar propiedad
En el primer cuatrimestre del año, el banco entregó 21.997 créditos hipotecarios (96% UVA) por $29.121 millones; mientras que en el segundo cuatrimestre, los créditos sumaron un total de 15.664 (pero 27% fueron Procrear) por $17.177 millones.
Desde el banco adelantaron que implementarán preacuerdos expresados en UVA en lugar de pesos, lo que permitirá ajustar el valor hasta encontrar la propiedad, "siempre que se respeten los niveles de afectación de cuota sobre el ingreso".
Las medidas para amortiguar el impacto en el salario
El Gobierno ya anticipó que prepara un paquete de medidas para amortiguar el impacto total de la cuota sobre el salario, pero aun no se sabe si se tratara de un modelo basado en un fondo compensatorio o si abarcará solo a los créditos nuevos. El diputado del Frente Renovador Marco Lavagna, que presentó un proyecto el año pasado sobre el tema, consideró que estas medidas llegan tarde.
"Cuando todavía no tenías el problema encima, podías activar un fondo de compensación. Pero ahora ya estás en una situación donde tenés el descalce entre cuotas y salarios. Si querés buscar un mecanismo de compensación ahora, te va a generar un costo", señaló Lavagna. Su proyecto planteaba que una parte de las cuotas fueran a un fondo que luego compensaría los desequilibrios.
La cláusula que permite extender el plazo del crédito
El mecanismo de los créditos UVA contempla que las entidades bancarias pueden renegociar con los clientes la extensión del número de cuotas previstas cuando el importe a pagar supere en 10% la evolución de variación de salario. El plazo puede alargarse hasta un 25% como máximo. Lo que implica que en muchos casos de créditos a 30 años encontraría a los deudores pagando sus cuotas ya en la edad de jubilarse.
"Ampliar el plazo no es una respuesta. Si dentro de dos años pasa lo mismo no es una forma de solución. Sin mecanismos de reaseguro, los bancos no dan más crédito y el tomador no toma el crédito", destacó Lavagna. "Se esperaba que esa situación fuera una eventualidad pero sucedió muy rápido", agregó.
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