Aunque el mercado inmobiliario está dolarizado, el impacto de la devaluación del peso —más del 50% en lo que va del año— no es inmediato. Sin embargo, el primer efecto luego de que se disparara el valor del dólar en las últimas semanas ya es visible en el sector: la paralización de las operaciones con realizadas con crédito hipotecario, que en los últimos meses representaron entre 35% y 40% del total.
El nuevo escenario, con propiedades más caras y menos crédito, podría impulsar un reacomodamiento de los valores. "El nivel de valores actuales dentro de un mercado dolarizado, con una devaluación interanual del 70% e ingresos en pesos que no crecieron en la misma proporción produce un desfasaje para calificar para los crédito hipotecarios, que era lo que estaba generando crecimiento en la cantidad de operaciones", explicó José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.
"Va a haber menos actividad, en principio, pero esto se tiene que reacomodar. Es difícil pensar que el ingreso va a evolucionar igual que el tipo de cambio. Lo que queda es que los valores se ajusten para que no quede afuera tanta demanda con posibilidad de calificar para un crédito o se van a ver menos operaciones", señaló el especialista a Infobae. Y estimó que las propiedades que deberían reaccionar primero a estos cambios son las que están dirigidas a un público que requiere un crédito.
Durante los últimos días, la devaluación sacó de la cancha a quienes tenían planeado comprar con créditos hipotecarios
Hoy, para acceder a un crédito hipotecario UVA para un monoambiente de precio promedio en Capital Federal se requiere un ingreso mínimo de $55.600, cuando en mayo de 2017, era de $20.100. La cuota inicial estimada es de $14.186, pero para la misma época del año pasado estaba en $5.135, según los precios relevados por Reporte Inmobiliario.
"Los precios de las propiedades no bajan por obra de magia", advirtió Armando Pepe, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad (CUCICBA). "Depende de las necesidades de cada vendedor, si necesita el dinero está más propenso a escuchar ofertas lógicas", agregó.
Para Pepe, la actividad se encuentra "parada arriba de un banquito con la soga al cuello", con un freno a partir de mayo. "El tema de las hipotecas se paralizó y estamos operando con la gente que ya tiene el dinero, de ahorros, por el blanqueo o porque vendió otra propiedad. Hasta algunos bancos pararon la operatoria", destacó el titular de CUCICBA. Según su opinión, en los próximos 60 a 80 días, el mercado comenzará a moverse nuevamente.
El porcentaje de operaciones de compra-venta cerradas mediante créditos hipotecarios tuvo una caída e incluso volvió a niveles similares a los de 2017
Un dato positivo: en los primeros cinco meses del año se aprobaron planes en la Ciudad para 1.650 obras nuevas, con un promedio de 2.000 metros cuadrados. Desde el Colegio, la propuesta es que el mercado opere en UVA desde el comienzo de las operaciones de compra-venta.
Los últimos números oficiales sobre la actividad, tanto en Capital Federal como en la provincia de Buenos Aires, muestran que mayo tuvo pocas variaciones con respecto a abril, pero ambos casos el porcentaje de operaciones de compra-venta cerradas mediante créditos hipotecarios tuvo una caída e incluso volvió a niveles similares a los de 2017. En la ciudad de Buenos Aires, en mayo bajaron 26,9% respecto a abril.
"Generalmente, las devaluaciones implican un estancamiento o un descenso de los precios en dólares de las propiedades, puesto que dificultan el acceso a las divisas. Durante los últimos días, la devaluación sacó de la cancha a quienes tenían planeado comprar con créditos hipotecarios y no tenían mucho margen de ahorro, ya que los precios en pesos aumentaron considerablemente", explicó Gabriel Gruber, CEO de Properati.com.ar, el sitio de búsqueda de inmuebles.
Generalmente, las devaluaciones implican un estancamiento o un descenso de los precios en dólares de las propiedades
"Todavía no hay una baja, pero obviamente lo que se cierra en las operaciones es un valor que no es el pretendido, contraofertas normales con respecto a valores de mercado que puede ser entre 8% y 10% del valor. El ajuste necesario por ahí excede ese porcentaje", destacó Rozados, aunque advirtió que es difícil que haya una baja generalizada en todo el mercado.
En el contexto actual, los beneficiados son los que accedieron a los créditos UVA durante el año pasado. "Mientras su cuota en el año aumentó un 28%, el dólar subió un 70%. Si obtuvo un crédito por el 80% del valor de la propiedad, hoy debe el 50% de esa propiedad y licuó su deuda en dólares", ejemplificó Rozados.
Según los datos relevados por Properati, antes de la últimas subas del dólar, los que pensaban comprar una propiedad de USD 100.000, podían conseguir un crédito por USD 70.000 y completar con ahorros en dólares. Con la depreciación del peso, hoy reciben del banco el equivalente a USD 46.000, lo que implica sumar USD 24.000 mil de ahorros personales.
Sin embargo, para Gruber la sostenida demanda de inmuebles siguió empujando hacia arriba el valor en los últimos meses. "Esto se debe, en parte, a que frente a la volatilidad, los bienes raíces siguen siendo un activo muy buscado por los argentinos aún en momentos de incertidumbre", señaló.
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