El reciente anuncio del Banco de la Nación Argentina (BNA) sobre el incremento en la tasa de interés fija para los créditos hipotecarios modalidad UVA, que regirá desde el 1 de mayo, marcó el inicio de una serie de cambios en el mercado de este tipo de créditos respecto a las condiciones que regían desde su lanzamiento en marzo de 2016.
Por ese motivo la cuota inicial será más cara. La tasa pasará del 5,5% al 6,5% para quienes depositen el sueldo en el banco y al 8% para clientes externos. Esta es la tasa fija, pero para calcular la tasa final se debe sumar la tasa de inflación. La tasa de interés final (tasa fija más inflación) sería del 26,5% anual frente a la anterior del 23,5 % anual. Esto se debe a que a la tasa fija habrá que sumarle la inflación que, de acuerdo con lo que estiman las principales consultoras y bancos, al 28 de abril pasado es del 20% anual.
El aumento dispuesto, de acuerdo con fuentes del Gobierno consultadas por Infobae, provocaría un incremento de la cuota inicial cercano al 40%. Por un crédito de 1 millón de pesos, quien pagaba una cuota de unos $6500 pasará a pagar una suma cercana a $9100.
El anuncio realizado por el principal colocador de créditos del mercado, el Banco Nación, que tiene casi el 50% del total de los créditos UVA del mercado, genera gran incertidumbre en el mercado financiero. Por el momento, tanto desde el Banco Ciudad como desde el Banco Provincia de Buenos Aires manifestaron a Infobae que no está previsto una nueva suba de las tasas de interés para los créditos UVA.
La gran demanda que tuvieron el año pasado este tipo de créditos estuvo basada en la baja tasa de interés del 3,5% anual y la posibilidad de sumar los ingresos de otra persona del núcleo familiar.
Sin embargo, esto se modificará para aquellos que quieran obtener este tipo de créditos desde el 1 de mayo.
Este cambio no afectaría a aquellos solicitantes a los que les falta solo que el tasador del banco vaya a evaluar la vivienda que ya fue señada. Desde el Gobierno manifestaron a Infobae que se está trabajando para que se les mantengan las tasas originales a esas personas en caso de que tengan que escriturar la vivienda luego del 30 de abril. "A todos los beneficiarios del ProCreAr que están gestionando sus créditos en el BNA y que han presentado su propiedad les hacemos saber que estamos trabajando para que las tasas originales se les mantengan, aun cuando escrituren después del 30 de abril, fecha en la que el banco ha dispuesto modificarlas", comentó a Infobae una fuente cercana al presidente de ProCreAr Iván Kerr.
Es probable que esta medida reduzca la posibilidad para adquirir una vivienda para muchas familias, incluso aquellas que demandan un Plan ProCreAr, que también sufrirá el aumento de la tasa de interés fija.
Hay que tomar en cuenta que la relación cuota-ingreso es del 25%. Esto significa que si la cuota de un hipotecario UVA pasa de $6500 a $9100 el ingreso familiar que se necesita para sacar el crédito pasará de unos $25.000 a $35.000. El aumento para poder cumplir con una de las exigencias de los bancos es significativo.
Pero de acuerdo con lo que pudo investigar Infobae habría más cambios en la modalidad para acceder a este tipo de créditos.
Desde el Banco Nación estudian la posibilidad de que en el total de ingresos que se declaren para poder obtener un crédito no se puedan sumar los ingresos del codeudor.
Como ejemplo podemos citar el caso de un joven que solicitó un crédito de esta modalidad y para llegar a la relación cuota-ingreso sumó a su padre como codeudor el año pasado. "En diciembre presenté toda la documentación del departamento para comprar pero cuando estaba por firmar el acuerdo para mandar ya a la escribanía me advirtieron que a fin de abril se termina esta línea de crédito con esta tasa de interés. Me explicaron que la modifican. Me siguen dando los $3,2 millones que solicité pero de una cuota de 13 mil pesos que iba a tener, ahora debería pagar 22 mil aproximadamente según me aclararon en el banco porque no aceptan como codeudor a mi papá. A todo esto, el trámite se atrasó porque en el banco me perdieron durante tres semanas la carpeta con todos mis papeles y no sabían dónde la tenían. Para colmo yo ya pagué la seña del departamento y no me dan una respuesta en la sucursal de Quilmes, que es donde hice todos los trámites, pero me aclararon que hay varias personas en mi misma situación con el trámite casi terminado pero que se les va a caer el preacuerdo por estos cambios que se vienen", explicó el joven.
Este medida se tomaría porque desde el Gobierno se comienza a observar que una gran parte de los créditos se han otorgado de esta forma y eso genera un riesgo para la institución bancaria. También está en estudio reducir de 30 a 20 años el plazo del crédito.
Los créditos hipotecarios UVA tuvieron una suba del 100% el año pasado, pero si comparamos marzo de este año contra el del año anterior la suba es del 144% de acuerdo con los datos del BCRA. En la actualidad, el total de los créditos hipotecarios según datos de la entidad suma unos $164.000 millones.
Por el momento, de acuerdo con información que circula en el mercado financiero, en el BNA hubo unos 25.000 clientes seleccionados para el programa ProCreAr pero solo un 20% pudo escriturar su vivienda. En tanto el presidente del Bapro Juan Curutchet manifestó a Infobae que "el boom de créditos hipotecarios de 2017 continuará este año, y que alcanzará una cifra récord cercana a los 80.000 préstamos otorgados en todo el sistema financiero; durante el primer trimestre de 2018 no solo aumentaron los créditos, sino también lo hicieron los depósitos a la par de los créditos, algo que durante 2017 no ocurrió y la brecha entre el crecimiento de los créditos y de los depósitos está bajando".
Curutchet destacó que su entidad registró el año pasado un aumento de 62% en los créditos, y un incremento de 44% en los depósitos. Además señaló que "la evolución del sistema financiero argentino se está construyendo sobre bases sólidas a partir de un ordenamiento macroeconómico y que lo que se está viendo es un trabajo evolutivo y gradual pero es clave bajar la inflación para que siga funcionando con éxito el modelo de crédito cuya deuda se capitaliza por UVA, como sucedió en países como Chile".
Desde el Banco Ciudad reconocieron a Infobae que la tasa fija para un crédito hipotecario UVA es del 5,4 % en caso de ser cliente del banco y del 6,4% en caso que el tomador no sea cliente, pero negaron estar estudiando cambios en la modalidad para otorgar los créditos.
"Muy por el contrario, estamos aumentando las formas para que más gente tenga su vivienda. La semana pasada otorgamos el primer préstamo para desarrolladores inmobiliarios concebido integralmente en UVA a la empresa G&D Developers y tiene como objetivo financiar la construcción de un edificio de vivienda multifamiliar y de estudios profesionales, que sumará 104 departamentos a la oferta inmobiliaria en una zona estratégica, ubicada a metros del centro nodal de transporte de Constitución, y cercana a tres universidades", comentó la fuente del Banco Ciudad consultada por Infobae.
En este caso la tasa fija preferencial del 6,4% T.N.A., correspondiente a emprendimientos en la zona sur de la Ciudad, y el plazo estipulado para este crédito es de 41 meses con 29 meses de obra, más 12 meses para su comercialización. "Esta es una nueva modalidad para agrandar el mercado de créditos hipotecarios UVA ya que el desarrollador toma un préstamo en UVA, con una tasa baja, y como durante la obra la gente no puede afrontar una cuota a la vez que paga un alquiler le solicitamos que vaya pagando un 30% del importe total de la vivienda, pudiendo acordar el pago en tramos para facilitar el acceso a las unidades, y el resto lo podrá cancelar una vez escriturado y en posesión de la vivienda, con un crédito del banco con una cuota con un importe muy similar al de un alquiler", manifestó la fuente del Banco Ciudad.
Con respecto al aumento de las tasas de interés, el presidente del BNA, Javier González Fraga, confirmó el viernes pasado que "todas las tasas de las líneas de créditos hipotecarios que ofrece su entidad subirán para quienes tomen nuevos créditos desde el 1 de mayo pero tendremos en cuenta los casos de problemas para escriturar y probablemente habrá excepciones para aquellos que ingresaron a través del programa ProCreAr y si el problema al escriturar fue causado por nuestro banco vamos a ocuparnos de hacer algunas excepciones; pero si una persona solicitó un crédito en agosto, se le aprobó en noviembre y todavía no consiguió la casa, no podemos esperar a que consiga la casa".
El BNA había subido la tasa fija a principios de diciembre del año pasado pero solo para los créditos hipotecarios UVA; esa suba no abarcaba a los ProCreAr, que esta vez también sufrirán el incremento de tasas desde el 1 de mayo. En aquel entonces la tasa para sus préstamos hipotecarios pasó del 3,5% al 5,5% anual para clientes, siempre ajustable por UVA (es decir la evolución de la inflación minorista). Lo que hay que destacar es que la nueva suba de tasas no abarcará a aquellas personas que ya tienen un préstamo aprobado pero que todavía no consiguieron el inmueble.
Pero queda la llamada "zona gris" que son aquellas familias que ya habían sido preaprobadas en los últimos meses para acceder a un préstamo hipotecario pero que no llegaron a la compra del inmueble y el crédito aún no fue desembolsado. El banco deberá decidir qué hacer antes del próximo 1 de mayo. Por el momento los bancos privados estudian nuevas alternativas que se conocerán en los próximos días.
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