Créditos Hipotecarios UVA 2018: cuatro factores que hay que analizar antes de endeudarse

Desde principios de febrero se ha comenzado a observar en varios bancos públicos y privados una reducción en la demanda de los Créditos Hipotecarios UVA. Los especialistas consultados por Infobae señalan por lo menos cuatro factores que inciden en ese fenómeno.

1- La suba del valor del dólar que se produjo desde mediados de diciembre pasado. En este punto los Créditos UVA han sido golpeados por el aumento de la divisa, que pasó de unos $17,80 a comienzos de diciembre para cerrar en unos $20 la semana pasada. "En el caso de un departamento promedio en CABA de dos ambientes de unos 40 metros cuadrados, valuado en unos USD 100.000 el demandante del crédito necesita hoy unos $250.000 más y tiene que salir a pasar la gorra a parientes y amigos para ver si consigue esa suma", manifestó a Infobae Armando Pepe, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba).

2- La suba en la tasa de inflación de enero, febrero y marzo que proyecta un primer trimestre con una inflación superior al 6% del mismo trimestre del año anterior. En comparación con la actualización de la unidad de valor adquisitivo, el aumento de los alquileres del año pasado se ubicó unos 10 puntos por arriba. El acumulado fue de un 35% de aumento, frente al 25% de incremento que tuvieron los UVA en 2017. "La suba responde directamente al cambio en la rentabilidad, ya que antes de la ley era neta a través de las comisiones y hoy es bruta, ya que el locador debe pagar un porcentaje del acuerdo para poder alquilar. Este cambio aceleró la suba de los valores en los alquileres, que en promedio se ubican en $9817 para un departamento de dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires", explica un trabajo de Zonaprop. Pero este año luego del cambio de metas de inflación del Gobierno esa diferencia se podría reducir ya que la cuota podría ser más alta que la que pagan quienes tomaron un crédito el año pasado.

3- El aumento de la tasa de interés fija que cobran los bancos. Estos decidieron subir desde noviembre pasado de tres a casi cuatro puntos más la tasa fija para acceder al crédito hipotecario. En un principio era UVA o inflación más 4%. Ahora es UVA o inflación más 8%. Esto afectará a aquellos que tomen créditos a partir de ahora pero no a los que los tomaron el año pasado. "Es probable que este año por factores externos, como la suba de la tasa de largo plazo en los Estados Unidos, e internos, como la modificación de las metas de inflación, veamos una posible reducción de la capacidad prestable de los bancos, por lo tanto no habrá tantos créditos hipotecarios como el año pasado", manifestó a Infobae el economista de la USAL Héctor Rubini.

4- La falta de viviendas aptas para comprar que demoran la búsqueda y también pueden hacer caer el crédito aprobado pero no otorgado (la escritura se debe firmar dentro de los 60 días desde la aprobación). José Rozados, director de la consultora Reporte Inmobiliario, manifiesta que "sigue habiendo poca oferta de departamentos usados en buenas condiciones en los barrios donde la gente prefiere comprar". De acuerdo a fuentes del mercado inmobiliario y de los bancos, casi un 30% de las operaciones iniciadas para comprar una vivienda con un Crédito Hipotecario UVA no se concretan porque los inmuebles no califican como "apto crédito" porque presentan algún problema de papeles o documentación y se cae el crédito otorgado. Según la Cámara Inmobiliaria Argentina, el proceso en CABA dura, en promedio, entre 60 y 70 días, mientras que a nivel nacional llega a superar los 120 días.

El principal riesgo para quien toma un Crédito Hipotecario UVA es que el precio de las propiedades en Argentina está nominado en dólares y el préstamo es en pesos, por lo tanto un proceso de suba del valor del dólar como el reciente reducirá la capacidad de compra del tomador con una línea aprobada en moneda local. En este aspecto aparecen algunas alternativas como por ejemplo incorporar al crédito una especie de seguro de cambio que fija la tasa de devaluación esperada cuando la persona obtiene el crédito.

Por el momento desde los bancos han descartado la posibilidad de incluir un seguro de cambio, por lo tanto si el tomador quiere cubrirse de una futura devaluación deberá hacerlo por su cuenta. Los especialistas consultados por Infobae recomiendan comprar futuros del dólar que se negocian en el Rofex. Se trata de un contrato que suelen utilizar empresas exportadoras e importadoras para evitar pérdidas en esas operaciones. El contrato mínimo es de USD 1000 y no tiene gastos de prima, como otros derivados, pero se paga una comisión del 0,5 % del total negociado al agente que hace la operación. Los futuros se negocian todos los días, por lo que fluctúa el precio de la posición.

En los últimos meses del año pasado los bancos han comenzado a solucionar algunos problemas. Por ejemplo, en el Banco Ciudad se ha tratado de avanzar para agilizar el trámite de obtención del crédito. "Esto reduce la exposición del tomador de un crédito a una devaluación, por eso eliminamos la obligación de la tasación del inmueble por parte del banco que demoraba mucho el proceso", manifestaron a Infobae fuentes de la entidad bancaria. Por otro lado, las entidades han comenzado a realizar aumentos en el monto prestable o han comenzado a realizar extensiones del plazo del crédito. El Banco Nación elevó a 40 años la duración del crédito y subió la relación cuota/ingreso al 30%.

La primera condición es que el bien esté escriturado. Hay una gran cantidad de edificaciones a estrenar, que se ofrecen incluso dentro de countries, que no fueron escrituradas. Sin escritura no hay crédito y escriturar no es algo que se haga en pocos días. Otra de las certificaciones que debe pedirle al vendedor quien desea comprar una propiedad es que tenga la división correspondiente, con reglamento de copropiedad y certificado de final de obra. Tanto el reglamento de copropiedad como escritura, son los elementos que los veedores de los bancos exigen a la hora de aprobar la entrega del crédito y estos trámites se gestionan en cada municipio y a veces son muy lentos. Los planos municipales deben estar aprobados ya que es común ver edificios con departamentos habitados pero que no cuentan con las aprobaciones municipales y también hay casas cuyos terrenos han sido escriturados, pero no su construcción. En este aspecto los más exigentes son los bancos públicos. También habrá que exigirle al vendedor ver el título de propiedad, para cerciorarse que esté a su nombre. Las entidades desestiman la venta si el bien está a nombre de un pariente del vendedor o en plena sucesión.

También el Gobierno ha modificado los planes ProCreAr. La suba del dólar provocó un problema para aquellos que tenían intenciones de comprar una vivienda a través de un Crédito Hipotecario de esa modalidad. Por ese motivo se extendieron los plazos y se ampliaron los montos en pesos. "La intención es mantener la posibilidad de comprar la misma vivienda con una mayor proporción de crédito y por ese motivo ampliamos el monto en pesos de la propiedad a adquirir y extendimos los plazos para confirmar el inmueble seleccionado ante el banco para los que ya hayan iniciado los trámites", manifestó a Infobae el presidente de ProCreAr Iván Kerr, quien agregó que "se pasa del equivalente en UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) por $2 millones a $2,3 millones y para las fechas, se corrieron 45 días el vencimiento que estaba previsto para el pasado 7 de febrero; esta es una modificación para los lotes 3 y 4 de los que accedieron a los créditos y está orientado a las familias a las que se les vencía el plazo para concretar la operación".

Lo que se busca desde el Gobierno es mantener el poder de compra para la misma vivienda. Así, mientras que a mediados de 2017 con el equivalente en UVA de $2 millones se adquiría una propiedad de USD 115.000, ahora se necesitan $2,3 millones para adquirir la misma propiedad. "El año pasado se realizaron unas 65.000 hipotecas, y un 30% fueron con ProCreAr. Además en Capital Federal se hace más difícil conseguir propiedad por el alto costo del metro cuadrado, por eso hay un acuerdo con el IVC de CABA para otorgar unos $50.000 de más en subsidios y estamos trabajando con el Banco Central para automatizar procesos, para que la selección de la propiedad y la búsqueda de crédito hipotecario sea lo más estandarizado posible", manifestó Kerr a Infobae.

Lo concreto es que en el 2017, de acuerdo a datos del Colegio de Escribanos de CABA las ventas de viviendas crecieron un 41%. El año pasado se efectivizaron 63.382 actos escriturales de compraventa de inmuebles: aumentaron 40,9% en comparación con similar período del año anterior, mientras que el monto de las transacciones se elevó 95,9%, a $148.944 millones. En el total de meses de 2017, los actos consumados con garantía real ascendieron a 16.296: se elevaron 167,3% y en valor 212,5% interanual. También, representaron el 25,7% del total en unidades, 12 puntos porcentuales más que en similar período del año anterior (cuando llegó al 13,5%). De acuerdo con el informe, durante el último mes del año el total de las escrituras de compraventa de inmuebles registró un crecimiento de 26,4% respecto del nivel de un año antes, al sumar 7.850 registros, mientras que el monto total de las transacciones realizadas se elevó 57.6%, con $20.022 millones. El monto medio de los actos fue de $2.550.583 (141.384 dólares de acuerdo con el tipo de cambio oficial promedio): creció 24,7% en un año en pesos, mientras que en moneda estadounidense subió 11,2%. En diciembre, además, las escrituras formalizadas con hipoteca bancaria totalizaron 2.326 casos, 125,2% más que las registradas un año antes, mientras que aumentaron 8,5% en comparación con el mes anterior; representaron el 29,6% del total, frente a 16,6% de un año antes.

Además de los tres bancos públicos en el sistema financiero hay unos 16 bancos privados que tienen en su menú algún tipo de crédito hipotecario UVA. El desarrollo de este tipo de modalidad es para el Gobierno uno de los grandes logros de este año. En 2017, de acuerdo a las proyecciones que se manejan en el Gobierno, en el mercado local se habrán colocado nuevos préstamos para la vivienda por cerca de $65.000 millones. El crédito promedio en los bancos es hoy del orden de los $1,2 millones, con lo cual más de 54.000 familias habrán accedido este año a una vivienda propia. Pero existe la sensación de que este año, por las causas mencionadas, las tasas de crecimiento de esos créditos serán mucho más moderadas que las del año anterior. Otro de los grandes problemas es que el mercado de depósitos en UVA por el momento no se ha desarrollado tal como el Gobierno lo preveía.

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