En general todos los indicadores económicos se tomaron revancha luego del flojo 2016. La actividad económica ya recuperó lo que había perdido el año pasado, la industria está cerca de lograrlo, mientras que los salarios que habían caído 8,5% en términos reales por la elevada inflación ahora están sólo 3,5% por debajo de sus máximos alcanzados a fines de 2015. Pero hay una variable que no sólo está pegando la vuelta sino que ya dejó bien atrás la caída del año pasado: el crédito.
Los números son sencillamente impactantes. Los préstamos totales otorgados en pesos y dólares están creciendo a un ritmo de 46% interanual pero terminarían el año 48% arriba, según las estimaciones de las principales entidades del sistema. Esto significa que los bancos habrán volcado al mercado crediticio $ 500.000 millones en sólo un año. Ello sin contar el financiamiento al que acceden tanto PYMES y empresas grandes a través de emisión de bonos y otros instrumentos en el mercado. Dicha evolución implica un inédito incremento en el otorgamiento de préstamos de casi 25 puntos en términos reales, es decir, por encima de la inflación.
Todos los segmentos del crédito crecen a estas tasas chinas, pero hay algunos datos asombrosos. Los préstamos personales, que fueron el gran "caballito de batalla" durante el kirchnerismo, crecerán durante el 2017 a un ritmo de 60% interanual. Hasta agosto lo venía haciendo al 51% pero la expansión se acelera mes a mes.
Algo parecido sucede con las líneas prendarias, al tiempo que también toman más velocidad los préstamos a empresas, especialmente descuento de documentos (es decir, crédito para capital de trabajo).
Pero la estrella absoluta este año son los créditos hipotecarios. En septiembre el otorgamiento neto se acercó a los $8.000 millones, con lo que mes a mes se baten nuevos récord. Según los cálculos del Gobierno que circulan en Casa Rosada, estas líneas crecerán nada menos que un 85% en términos interanuales. Pero las proyecciones no terminan ahí: a lo largo de 2017 los bancos habrán dado préstamos para la compra de vivienda por $50.000 millones. Para el 2018 se estima que serán $100.000 millones. De esta forma, en sólo un año también se multiplicará por dos el stock.
Los préstamos ajustados por inflación (UVA) a 30 años de plazo redujeron drásticamente la barrera de entrada de las familias para acceder al crédito.
La banca pública lidera con amplitud la tendencia. Entre los tres principales bancos (Nación, Provincia y Ciudad) colocan el 70% del total de créditos por mes. Casi todos los principales bancos privados comenzaron a ofrecerlos pero sólo algunos tienen presencia relevante en el mercado. Con todavía muy buenos niveles de liquidez, la tendencia de expansión del crédito hipotecario no correría mayor peligro. Esta semana se anunciarán además los nuevos créditos Procrear que apuntan a jóvenes y monotributistas. No exigirán un pago de 20% ó 30% del valor del inmueble, pero sí un ahorro a lo largo de un año para poder acceder al crédito.
La demanda de créditos hipotecarios supera ampliamente lo que los bancos están en condiciones de prestar. Sólo en el Banco Nación, por ejemplo, aseguran que son más de 100.000 carpetas las que se encuentran en proceso de aprobación. Pero en todos los casos los pedidos de préstamos superan por diez lo que las entidades están en condiciones de desembolsar, hasta por una cuestión logística (analizar al sujeto de crédito, valuar el inmueble y preparar la carpeta para llegar a la escrituración puede llevar entre 45 y 60 días como mínimo).
Los departamentos que usualmente se destinaban al alquiler ahora reciben ofertas de compra. Como consecuencia suben los precios del metro cuadrado. Un informe de Reporte Inmobiliario es elocuente. En sólo un año, el valor del metro subió 11% en la ciudad de Buenos Aires. El incremento es más marcado tanto en barrios caros como en los que están en zonas donde se construye menos. En Recoleta y en Palermo, por ejemplo, el incremento en dólares se ubica en 17% en los últimos doce meses, pero en Parque Chacabuco llega al 23% y en Paternal al 16%.
El metro cuadrado aumentó 10% en dólares en promedio en el último año, pero en algunos barrios de la ciudad llegó hasta el 23%
En Jefatura de Gabinete le preguntaron a los principales responsables de la banca pública qué opinaban sobre estos aumentos de precios y los peligros de que se produzca una burbuja en el sector de real estate. La respuesta llevó tranquilidad aunque a medias. "El crédito hipotecario todavía no representa mucho más del 1% del PBI. En la convertibilidad llegó a ser el 6%. Todavía falta muchísimo para considerar que el monto es significativo y puede impactar seriamente", explicaron fuentes oficiales a Infobae. Sin embargo, la velocidad de expansión del crédito sí podría generar este fenómeno especialmente en algunos barrios que reciben más demanda. También los precios de los alquileres podrían subir como consecuencia de que el propietario ahora puede elegir entre un inquilino o vender el inmueble, una opción que hasta hace pocos meses no existía.
"Después de cinco años de crecimiento nulo, hay que festejar que vuelva el crédito a contribuir a crear empleo, ampliar la inversión y darnos esperanza de volver a crecer sostenidamente", respondieron desde Jefatura de Gabinete a Infobae.
Se espera un verdadero aluvión de dólares de inversores extranjeros para invertir en real estate luego de las elecciones
Pero la preocupación por un acelerado aumento en dólares de la vivienda está latente y se transformaría en un tema más delicado el año que viene. Ante esta realidad, Banco Nación lanzó el crédito para desarrolladores, con el objetivo de que la oferta inmobliaria crezca a un ritmo más o menos parecido a la demanda. Aun así hay un problema de tiempos: los préstamos se están otorgando ahora y los nuevos edificios tardarán tres años en terminarse. Mientras tanto, la presión de los compradores será constante y los precios del metro cuadrado tenderán a subir aún más rápido en dólares.
Una burbuja en el precio de los inmuebles desató la crisis global del 2008. Sería absurdo pensar en un escenario ni siquiera parecido acá, pero de todas formas un incremento demasiado rápido de los precios sí puede generar distorsiones en el mercado.
El aumento en dólares del metro cuadrado tiene un costado bueno, más allá del beneficio para los propietarios. Sucede que estos valores vienen aumentando más que el costo de la construcción, con lo que alienta a muchos desarrolladores a lanzarse, luego de varios años en los que la ecuación prácticamente no cerraba. Y detrás de grandes proyectos que están comenzando también ingresarán muchos fondos del exterior. En el sector inmobiliario ya comienzan a hablar de un aluvión de dólares que llegará luego de las elecciones legislativas. Y esta vez parece que va en serio.
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