El aumento del valor del dólar en julio generó varios sobresaltos en el mercado inmobiliario. El mayor impacto se dio en aquellas personas que gestionaron un crédito hipotecario UVA, y por la suba de la divisa en las últimas semanas, ahora no llegan a poder comprar la propiedad que ya les tasó el banco. Como las propiedades se comercializan en dólares y los préstamos se otorgan en pesos, luego de la fuerte suba de la divisa en julio creció aún más la incertidumbre sobre tomar o no un crédito hipotecario.
El Banco Nación Argentina (BNA) fue el primero que salió al mercado para ofrecer nuevas alternativas, pero de acuerdo a lo que pudo investigar Infobae algunos bancos privados lo seguirán.
Entre las alternativas para facilitar la ejecución de los más de 10.000 préstamos hipotecarios pendientes de concretarse, con el propósito de atenuar el impacto de la volatilidad cambiaria, el Nación evalúa tres alternativas:
– Elevar el límite máximo de la relación cuota/ingreso del 25% al 30% en los créditos ajustables por UVA.
– Ampliar el plazo máximo de dichos préstamos, de 30 a 40 años.
– Un seguro de tipo de cambio, durante el período de vigencia del preacuerdo del préstamo hipotecario, para darle certeza al tomador del préstamo respecto de la cantidad de dólares a la que podrá acceder con el crédito preacordado.
En ese aspecto, el presidente de la entidad, Javier González Fraga manifestó que "en estos casos, se analizarán las situaciones particulares, atendiendo las necesidades del prestatario, sin descuidar el prudente análisis de la capacidad de repago del crédito, y haremos todo lo que esté a nuestro alcance para que los clientes puedan acceder a la vivienda que están por comprar por lo que, de ser necesario, repetiremos el esquema de incremento del tope máximo de la relación cuota/ingreso en caso de aumento de la volatilidad del tipo de cambio".
El ejemplo es el caso de una persona que le asignaron un crédito por $1.500.000 en los primeros días de mayo, que a un dolar promedio de $15 le significaban US$ 100.000. Luego, por la demora del trámite, el dinero disponible para escriturar a fin de julio ese monto en dólares a una cotización promedio de $17,60 se transformó en unos USD 85.000. Por lo tanto, para que la operación se cierre, el tomador del crédito debería poner la diferencia o resignar esa diferencia con el comprador.
"El caso más complicado desde el punto de vista administrativo es el del seguro de cambio que lo hace el BNA pero cuyos costos están a cargo del tomador del crédito", manifestó a Infobae un experto inmobiliario. Esto significa que en el caso de aumentar el tipo de cambio en la previa de la escrituración, el cliente recibirá los pesos preacordados en el préstamo hipotecario; más los pesos que sean necesarios para acceder a igual cantidad de dólares que los que habría podido obtener al momento del preacuerdo.
Por ejemplo, si para una operación se fija un tipo de cambio en $18,50 para fin de octubre, y llegado el 31 de octubre, el tipo de cambio es de $19, el Banco pone la diferencia para que el tomador del crédito pueda comprar los dólares a $18,50. En caso que el dólar, por el contrario, a esa fecha llegara a $18, el tomador del crédito no ejerce el derecho de compra y solo pierde lo que pagó de prima.
La opción de contratar el seguro deberá ejercerse al momento del preacuerdo, y el costo será cobrado recién al momento del desembolso del crédito. Esta alternativa implica contratar una llamada opción de compra o de call. El tomador pagara una prima de riesgo para fijar un precio del dólar cuando se haga la operación.
Por su parte, en Procrear, que depende del ministerio del Interior, se avanzó en ampliar los topes de los créditos y también en la relación cuota/ingreso. El Presidente de Procrear, Ivan Kerr, manifestó a Infobae que "dada la brecha entre la aprobación del crédito en UVA y la escritura con precio de la vivienda en dólares, la fluctuación del tipo de cambio puede desfavorecer al comprador si la cotización del dólar sube, por lo tanto Procrear ha decidido ampliar el valor límite de la propiedad desde $1.650.000 a $2.000.000 para no dificultar cualquier imprevisto, porque proyectamos un valor del dolar de $18 en el Presupuesto 2017. Kerr destacó ademas que "el hecho de que las propiedades estén denominadas en dólares es consecuencia de años de inestabilidad de la moneda doméstica. Esto debería cambiar en un contexto de mayor estabilidad de precios y el mercado debería comenzar a utilizar la UVA o los pesos para fijar los precios de las propiedades".
Los datos del Procrear indican que en estas semanas las escrituraciones se mantuvieron en los mismos niveles de las semanas previas, no habiendo sido afectadas por las fluctuaciones del valor de la moneda. Hoy una escritura promedio con un subsidio de Procrear está compuesta por el precio de la vivienda ($1.050.000); subsidio ($310.000); crédito ($590.000); y ahorro ($150.000).
"En base a los créditos ya otorgados, surge que hoy el valor de una vivienda financiada con Procrear es de $1.050.000. De ese monto, el beneficiario puso un ahorro previo de $150.000, el Estado le dio un subsidio de $310.000 (que la familia no deberá devolver, porque es un subsidio no reintegrable) y tomó un hipotecario UVA por $590.000. "Dados los ingresos demostrables que presentaron los tomadores de estos créditos, surge que la relación cuota/ingreso no supera el 19%. Es decir que con solo llevarla al 25%, los solicitantes podrían tomar un crédito por un monto 30% mayor al que están tomando", destaco Kerr.
El presidente del Banco Ciudad, Javier Ortiz Batalla, manifestó que "por el momento en la institución no han tenido quejas de gente que tiene en trámite un Crédito Hipotecario UVA pero lo que buscamos es reducir de 45 a 30 días el tiempo que va desde que el cliente presenta sus papeles en regla y la escrituración del inmueble. Ortiz Batalla destacó el nuevo avance del nivel de actividad en el segundo trimestre del año, centrado en una recomposición de la construcción, el mercado inmobiliario y el consumo de bienes"
Todos estos sectores están siendo apalancados por el crecimiento del crédito al sector privado, que exhibió un alza del 30% anual en junio, con una aceleración que llegó hasta el 32% en los primeros días de julio, señaló el presidente del Ciudad. En particular, sobresalen los fuertes aumentos en los préstamos prendarios (+61% i.a.), personales (+53%) e hipotecarios (+34%), en un contexto en el cual la disponibilidad de instrumentos como las UVAs ayudan a canalizar la demanda de financiamiento para la compra de inmuebles y durables durante la transición a un escenario de menor inflación. Ortiz Batalla destacó que el banco lleva más de 2300 escrituras con uvas y que se están tramitando a muy buen ritmo los nuevos procrear y la relanzada línea primera casa BA , que para primera vivienda son las líneas más accesibles del mercado , "hemos aumentado la accesibilidad del crédito hipotecario llevándola de un magro 2% que representaba la desaparición del crédito hipotecario a alcanzar a más del 50% de los ciudadanos".
Desde el Banco Nación como desde Procrear alientan a gerentes de sucursales y a los bancos que adhieren al programa a modificar las condiciones de los créditos, que ya están en proceso de asignación, para modificar los límites sin tener que hacer todo el papeleo nuevamente. Esto quiere decir que, si un cliente del Nación o un beneficiario del Procrear ya está en la recta final para escriturar y firmar escritura e hipoteca, podría solicitar alguna de las tres opciones que ofrece el banco.
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