La compra de un inmueble mediante un crédito hipotecario puede tener varios inconvenientes tanto desde el momento de iniciar el trámite -la etapa de precalificación- hasta el momento de su otorgamiento. El proceso, de acuerdo con los expertos inmobiliarios consultados por Infobae, demora hasta unos 90 días como máximo.
"Lo primero que hay que analizar a la hora de tomar un crédito hipotecario es el costo del crédito y la tasa inicial de la cuota", dice Armando Pepe, del Centro de Corredores Inmobiliarios. En la actualidad, el problema es la demora de los bancos entre que les llega la solicitud del crédito y su liquidación, una tarea que puede demorar entre 30 y 45 días. "Una compraventa de una propiedad es una operación compleja y lo primero que hay que saber es que la documentación de la vivienda esté en regla. Eso significa que la propiedad que se vende es apta para crédito, esto quiere decir que se pueda hipotecar, porque en caso contrario no se podrá utilizar el crédito otorgado", comentó a Infobae Guillermo Gómez Picasso de Reporte Inmobiliario.
Al momento de decidir solicitar un crédito hipotecario UVA en un banco los expertos consultados aconsejan considerar varios aspectos como:
1. Entrar al simulador del banco elegido -mejor si se es cliente- para establecer el monto requerido, el valor de la cuota a pagar por el crédito, el total de ingresos requeridos para pagar esa cuota y el valor en efectivo. Por ejemplo, para $ 1.000.000 de pesos de monto de crédito solicitado se paga una cuota mensual de unos 6.500 pesos y se necesitan ingresos por unos 23.000 pesos.
2. Se deben cumplir los requisitos necesarios para acceder al crédito hipotecario. Tener entre 21 y 55 años, el DNI, últimos tres recibos de sueldo para las personas en relación de dependencia, el CUIL y los últimos tres resúmenes de todas las tarjetas de crédito vigentes a nombre del titular. Para el caso de los autónomos y monotributistas, el CUIT y los últimos tres comprobantes de pago de la AFIP y un recibo de un servicio pago. Si no cuenta con esos requisitos, no conviene presentarse a una precalificación. En el plazo mínimo de hasta dos semanas, se puede obtener el resultado de la precalificación del crédito según el tipo de banco pero el trámite puede llegar a tardar casi un mes.
3. Tener en cuenta que el banco sólo ofrece hasta un 75% de la propiedad a comprar por lo tanto habrá que tener el 25% para hacer frente a la operación cuando se apruebe el crédito. "En el caso de 1.000.000 de pesos habrá que conseguir 250.000 pesos cuando se concrete la operación de compra del inmueble", explica Gomez Picasso.
4. Se aconseja considerar los gastos de escribanía que cobra cada banco y los gastos de gestión del crédito que en total pueden llegar a representar un 5 % del total de la operación de compra de la vivienda.
5. Lo más aconsejable, de acuerdo con los expertos inmobiliarios, es apostar en varias direcciones para comenzar la búsqueda de la propiedad. "Se aconseja comenzar la gestión de la hipoteca intentando precalificar en dos o más bancos y luego de la precalificación salir a buscar la propiedad y hacer la reserva", sostuvo el experto inmobiliario.
6. Es recomendable estimar el tiempo que llevará obtener la precalificación del crédito ya que cuando esto ocurra se debe tener elegida la propiedad y los papeles en regla. En el plazo mínimo de hasta dos semanas se puede obtener el resultado de la precalificación del crédito según el tipo de banco. Pero el trámite puede llegar a demorar casi un mes.
7. Los expertos aconsejan salir a buscar inmuebles que sean aptos para créditos hipotecarios para no llevarse ninguna sorpresa. "En el caso de la compra de un departamento en propiedad horizontal, el comprador deberá pedir al vendedor fotocopias de la escritura de la vivienda, el reglamento de copropiedad y el plano de subdivisión, que por lo general lo tiene el administrador del edificio. Si se trata de una casa se debe pedir el título de propiedad y el plano de obra aprobado. En el caso de un departamento a estrenar debe tener el reglamento de copropiedad, que significa que el final de obra está aprobado; de lo contrario, es una propiedad que no puede ser sujeto de una hipoteca. También se debe presentar el comprobante del impuesto inmobiliario o municipal de la propiedad a tasar donde figure la nomenclatura catastral para que el banco envíe un tasador sin cargo", explica a Infobae un gerente de un banco privado nacional.
8. Luego de finalizada esa búsqueda, el consejo es juntar toda la documentación requerida por el banco para presentarla. Y, finalmente, con el crédito preacordado salir a señar la propiedad.
9. Recién al tener esa documentación, el banco envía al tasador para evaluar el precio de la propiedad y luego el siguiente paso es la asignación del escribano -por parte del banco- y hacer el trámite de la hipoteca para cerrar la compra de la propiedad.
10. El día que se efectúe la compra del departamento uno sabrá la cantidad de UVA a la que equivale el monto total y también en cada cuota. La cantidad de UVA que uno pagará por mes se mantendrá constante durante todo el préstamo y para calcular fácilmente el monto de la cuota el Banco Central publica el valor de la UVA.
"La gente tiene que tener tranquilidad porque hace más de 20 años que no había crédito hipotecario en la Argentina y la mayoría de los bancos desmantelaron sus departamentos de crédito hipotecario. Por lo tanto es lógica la demora que hay entre la precalificación y llegar a comprar la vivienda", explicó a Infobae el experto de Reporte Inmobiliario . "Hay que evaluar el tiempo de reacción del banco, el monto máximo, el plazo, los requisitos que se exigen, cómo se computa el ingreso familiar y los servicios adicionales que el deudor debe adquirir a cambio del crédito", aseguró el experto Armando Pepe.
En la búsqueda de agilizar esos trámites la semana pasada el Banco Central de la República Argentina (BCRA) modificó su manual de originación de créditos hipotecarios, que indica los estándares recomendables con los que debe otorgarse un préstamo de este tipo. A los fines de agilizar la colocación de dichos préstamos, el BCRA amplió el menú de opciones a las que pueden recurrir los bancos para valuar la propiedad que respalda el crédito. Estos podrán realizarse no sólo con tasadores matriculados sino también a través de empresas con experiencia en el rubro inmobiliario, o bien utilizando el precio de venta de la unidad tal como figura en la escritura.
"De esta manera, se busca agilizar uno de los cuellos de botella para el otorgamiento del crédito hipotecario en un momento de alta demanda, ya que la capacidad de procesamiento de las solicitudes se veía complicada por los requisitos formales que enfrentaba la operatoria", manifestó a Infobae una fuente de la institución.
Los bancos públicos ofrecen las tasas más bajas de la actualidad y el crédito hipotecario a 30 años pero las exigencias y los requisitos son mayores. El Banco Nación Argentina exige que los créditos se destinen para "vivienda única y de uso permanente" mientras que el Banco Provincia de Buenos Aires da créditos para una segunda vivienda. Hoy la mayoría de los bancos ofrecen en su página de Internet un simulador de créditos hipotecarios indexados por la Unidad de Vivienda Actualizada (UVA) que permite calcular las cuotas a pagar de acuerdo con el monto de préstamo que se quiere tomar y los ingresos que el solicitante o el grupo familiar puede demostrar. Entre los privados que lo ofrecen se destacan el Santander Río, el BBVA, el Galicia, el Superville, el Itau, el Banco Hipotecario y el Credicoop, que dan créditos hasta 20 años de plazo indexados por UVA. Los bancos públicos como el Nación (BNA), el de la Provincia de Buenos Aires y el Ciudad otorgan el crédito indexado por UVA a 30 años.
LEA MAS: