Un informe de la consultora Reporte Inmobiliario detectó una evolución dispar en los precios de las viviendas, ligadas a la suba de los costos de construcción en pesos durante el último año, que contrastó con la quietud de dólar, moneda en la que se cotizan las propiedades.
En este sentido, la brecha de precios entre el metro cuadrado de una unidad a estrenar y el de la usada se situaba en el 22% durante la década pasada, rango que se sostuvo hasta el establecimiento del "cepo" al dólar a fines de 2011. Hoy, liberado el mercado de cambios de las restricciones, dicha brecha se extendió más de diez puntos, hasta el 33 por ciento. ¿Qué fue lo que sucedió?
El principal motivo es que el precio del dólar prácticamente fijo en el último año. La divisa al público se negociaba a $15,59 para la venta en bancos el 7 de marzo de 2016, apenas 0,8% menos que los actuales 15,71 pesos. En ese lapso, la inflación general acumulada superó el 30 por ciento.
Como la cotización de las propiedades a estrenar está ligada a la inflación en pesos y los costos de la construcción, el mercado a estrenar no pudo escapar de esa dinámica alcista y el valor de las unidades nuevas subió fuerte medidos en moneda norteamericana. Por el contrario, las propiedades usadas, cuyos precios están nominados en dólares por usos y costumbres de este mercado, se mantuvieron un moderado ritmo de alzas.
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"Todo indica que la brecha entre los departamentos nuevos y los usados ubicados en la misma zona se estaría ampliando en la Ciudad de Buenos Aires -explicó Reporte Inmobiliario- . Para verificar este hecho analizamos el diferencial de valores promedio para unidades nuevas y usadas ubicadas en las mismas zonas relevadas periódicamente".
En tal caso, la diferencia que el emprendimiento a estrenar le sacó a la vivienda usada replicó exactamente el aumento de los costos de construcción medidos por el INDEC, que crecieron 32,3% en 2016. Esta tasa se obtuvo al ponderar la inflación en materiales (+27,5%) y el incremento por mano de obra y salarios (+32,9%), y el rubro de gastos generales, que saltó 50,5% el año pasado
La consultora de los arquitectos Germán Gómez Picasso y José Rozados tomó los promedios que surgen los relevamientos para inmuebles ubicados en los barrios porteños de Recoleta, Palermo, Caballito, Belgrano, Colegiales, Villa Urquiza, Flores y Almagro, durante los años 2007 al 2016, con precios a diciembre de cada año.
"Podemos observar que la brecha entre el valor metro cuadrado de inmuebles usados y a estrenar se ha ido ampliando, sobre todo a partir del año 2012", reseñó el informe.
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Entre los años 2007 al 2010, en los que el mercado operó un elevado promedio de 64.000 escrituras anuales en la Ciudad, la brecha de precios entre usado y a estrenar alcanzaba el 22%, "mientras que si medimos el periodo 2013 al 2016 esta brecha se amplió hasta el 32%, con picos del 35% en 2014 y del 33% este último año".
Cabe aclarar que en 2014 se observaba un pronunciado atraso cambiario, algo mayor al actual, por la vigencia de de las restricciones al dólar, que continuaron hasta diciembre de 2015. Por ese motivo, también la cantidad de escrituras registradas en el ámbito porteño fue la más baja en la comparación histórica, con un promedio de 38.000 actos notariales.
"Para nuestro mercado la cotización del dólar es central a la hora de proyectar qué podría pasar con los valores inmobiliarios; sobre todo en un mercado totalmente dolarizado que no fue flexible ni siquiera al cepo cambiario implementado por el Gobierno anterior", indicó el estudio.
LA DIFICULTAD DE ABSORBER COSTOS
Las causas de la consolidación de esta brecha de precios "se podrían encontrar básicamente en que los costos de construcción se apreciaron en pesos mientras que la cotización del dólar se mantuvo estable o retrasada, sobre todo los últimos dos años, haciendo que los costos medidos en dólares lleguen a records históricos", refirió Reporte Inmobiliario.
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Hoy para una vivienda de perímetro libre el costo del metro cuadrado construido asciende a USD 1.600, mientras que para un edificio entre medianeras standard se ubica en los USD 1.100 por cada metro cuadrado vendible.
"Obviamente los desarrolladores debieron transferir esta alza de sus costos en dólares a sus productos en venta generando este alejamiento entre ambos valores. Además el producto usado no venía mostrando buena performance de ventas, por lo que no pudo acompañar esta alza en los costos y valores de venta de los departamentos nuevos", consideró Reporte Inmobiliario.
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