Los primeros dos meses del 2017 demostraron un despegue del crédito hipotecario que no se observaba desde mediados de los 90, cuando se produjo su última expansión. De acuerdo con los datos de fines de febrero del Banco Central de la República Argentina (BCRA), el monto total del crédito hipotecario llegó a unos $65.000 millones, frente a más de un billón de pesos ($1.108.798.000.000) de préstamos totales del sistema financiero, y solo representan un 6,5 % del total.
Una de las novedades es que por primera vez en la Argentina coexisten en el sistema cuatro variedades de créditos hipotecarios. La mayoría de los bancos otorga el indexado por UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) mientras que otros bancos, como el HSBC, otorgan el tradicional a tasa fija. El Banco Nación da créditos indexados por el CVS (Coeficiente de Variación Salarial) y el Banco Hipotecario junto a algunos privados y públicos ofrecen el Procrear, que se modificará en los próximos días.
La directivos de los bancos consultados por Infobae destacaron por los menos cinco aspectos de esta nueva etapa de expansión.
1. La agilidad para acceder a esos créditos, ya que en promedio se tarda un estimado de entre 30 a 45 días en obtenerlos desde que se presenta la documentación en el banco hasta el otorgamiento.
2. La aparición de los créditos indexados a través de las UVA provocó una reducción de la cuota mensual. En promedio, por cada 1.000.000 de pesos solicitados a un plazo de 10 años, la cuota mensual oscila entre los 6.500 y 7.000 pesos. El año pasado, por cada 1.000.000 de pesos, la cuota superaba los 14.000 pesos.
3. Las edades del público que solicita estos créditos están entre los 35 y los 45 años. En particular, se trata de parejas que suman sus ingresos para poder acceder al sueño de la casa propia.
4. El valor del crédito promedio está en alrededor de 1.000.000 de pesos, que es el equivalente a poco más de 60.000 dólares y que se pueden utilizar para la compra de un departamento de uno o dos ambientes.
5. El préstamo que otorga el banco cubre entre el 70% y el 75 % de la vivienda; el resto lo debe acreditar el solicitante del crédito.
6. La relación cuota-ingreso oscila entre el 25% y el 30%.
Entre los principales aspectos para la recuperación del crédito hipotecario que destacan los banqueros consultados aparece la fuerte suba de la demanda surgida desde noviembre pasado, debido a la normalización de la economía y la reducción de la tasa de inflación. Al respecto, el presidente del Banco Provincia de Buenos Aires, Juan Curutchet, destacó a Infobae que "durante los últimos cuatro meses hubo un notorio ascenso en la demanda de créditos hipotecarios, que prácticamente se triplicó. Actualmente tenemos más de 500 créditos escriturados con la modalidad UVA, 2.000 carpetas en trámite y unas 22 mil consultas. Hay un cambio de tendencia, que también se percibe en los otros bancos, incluyendo los privados, y lo importante es que estamos entrando en una Argentina donde los bancos van a contribuir a que la gente pueda comprarse la casa".
Por otra parte, la reducción de la tasa de inflación genera un baja en la tasa de interés en los créditos. En general, la mayoría tiene una tasa fija o costo financiero total que oscila entre el 5% y el 7% anual, a la que hay que sumarle la inflación. Por lo tanto, la tasa final está entre el 25% y el 30% anual.
Sin embargo, de acuerdo a los expertos consultados por Infobae la gente consulta más el valor de la cuota que el de la tasa de interés. "El motivo de la baja de la tasa a tan poco de salir con nuestra línea de crédito indexado tradicional es que la inflación está bajando. Se trata de una expectativa de las tasas de interés. Vemos un mejor escenario, hacia la baja", explicó a Infobae Federico Etiennot, director de Asuntos Externos y Comunicaciones de HSBC Argentina. "A un mes y medio de lanzar una línea de créditos hipotecarios para primera y segunda vivienda, nuestro banco redujo su tasa en 2 puntos para llevarla de 18 a 16 por ciento anual por un plazo de diez años", agregó.
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En lo que respeta a los créditos otorgados, se observa una fuerte suba con respecto al 2016. "Nuestro banco tiene créditos hipotecarios con scoring ya aprobados por mas de 13.500 millones de pesos, frente a los 800 millones que se otorgaron el año pasado. Esto representa un incremento de más de 10 veces frente a lo otorgado en 2016 y nuestro banco ya tiene el 35% del share del mercado de créditos hipotecarios indexados por UVA", comentó Juan Cerrutti, gerente de Relaciones Institucionales del Santader Río. Y añadió que "un préstamo de $1.000.000 equivale a 71.174 UVA (con un ejemplo del valor de la UVA al 31/03/2016 de $14,05). Considerando un plazo de 20 años, la cuota pura que deberá abonar el cliente es de 549,68 UVA".
La mayoría de los consultados destacó la aparición de las Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) para actualizar los créditos y los depósitos por la inflación como uno de los principales motores que colaboran para la expansión del crédito hipotecario. Mantiene constante el valor de la cuota con respecto al total del crédito, ya que ambos se actualizan con ese valor. Esta unidad de cuenta creada por el BCRA contempla la actualización del valor del crédito por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), un índice que se mueve al ritmo de la inflación oficial.
La reducción del valor de la cuota es otro tema que destacan los especialistas. "Las cuotas de estos créditos son un tercio de las de los créditos hipotecarios tradicionales. Por ejemplo, hoy para 1 millón de pesos, la cuota ronda los $7.000. Por último, a estas alternativas se agrega el Procrear 2, un crédito hipotecario que combina un subsidio no reembolsable del Estado Nacional y un crédito hipotecario bancario en condiciones ventajosas, ajustable también por UVA, del cual el Banco Ciudad colocó el primer préstamo del sistema", explicó a Infobae el economista jefe del Banco Ciudad de Buenos Aires Alejo Espora. "Tenemos unas 1000 familias que al mes de marzo de 2017 ya han escriturado su vivienda por esta vía", completó.
En tanto, Etiennot apuntó: "Existe una demanda muy grande en el país respecto a los créditos hipotecarios y queremos aportar a la búsqueda de una solución a esta necesidad. Estamos convencidos del beneficio de esta línea, que es única en el mercado".
En relación al tiempo que demora la obtención de un crédito hipotecario, el director de relaciones institucionales del BBVA Frances, Gonzalo Verdomar Weiss, sostuvo que en su institución demoran "aproximadamente unos 30 días entre que el cliente presenta la documentación y se le otorga el crédito. Pero en los primeros meses del año vemos una demanda muy sostenida, en particular por una reducción de la tasa de inflación que creo que se mantendrá en los próximos meses".
Otra de las novedades del mercado es el la línea "Nación Tu Casa" del Banco Nación Argentina, cuyo crédito se indexa por la evolución de los salarios, una idea del ex presidente del banco Carlos Melconian. "Se trata de un crédito a 20 años de plazo, que financia hasta el 80% del valor de compra de una propiedad de hasta 2.800.000 de pesos y a tasa fija del 14% durante los primeros tres años del préstamo. Luego, percibe una actualización anual para la cual se tiene en cuenta la Tasa de Referencia para la Vivienda del Banco Nación y el aumento de las cuotas a partir del cuarto año no podrá ser superior a la suba de los salarios, determinada a partir del Coeficiente de Variación Salarial (CVS)", comentaron a Infobae fuentes cercanas al banco.
Para el procedimiento, los bancos exigen que el solicitante sea argentino con mas de 18 años de edad. Con respecto a la antigüedad laboral para los empleados de planta permanente, se requieren seis meses; mientras que para los empleados contratados, un año y contrato anual vigente. Los trabajadores autónomos deberán estar inscriptos en Ganancias un año en el ejercicio de la profesión u oficio a partir de la presentación de la primera declaración jurada de Ganancias. En tanto, a los monotributistas se les requieren dos años de antigüedad en la profesión u oficio a partir de la inscripción en el monotributo. Los bancos públicos son los mas flexibles, en tanto algunos bancos privados son más estrictos en el cumplimiento de esos requisitos.
La suba del monto de los créditos hipotecarios con respecto a febrero del año pasado es del orden del 16%, muy por debajo del 40% que crecieron los créditos personales, pero los números indican que es un mercado con mucho potencial de crecimiento. Si bien el 2016 fue un año de ampliación y diversificación de la oferta de créditos hipotecarios, debido tanto a la baja de la tasa de inflación como por la aparición de la indexación a través de las UVA, los expertos consultados por Infobae coincidieron en que este año se producirá el verdadero despegue del crédito hipotecario.
Los especialistas destacaron así que la expansión del crédito hipotecario que se observa en los últimos meses está relacionada a diversos factores con la normalización de la economía: la reducción en la tasa de inflación, que se traduce en una baja de las tasas de interés, la aparición de las UVA como elemento indexador de los créditos y de los depósitos y el crecimiento de la economía en los próximos tres años.
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