Vermietung: Die Opposition versucht, das Gesetz mit einer Sondersitzung aufzuheben, und es gibt ein neues Regierungsprojekt

Die Regierung gab letztes Jahr bekannt, dass sie an einem Entwurf zur Änderung des aktuellen Mietgesetzes arbeite, der seit Juni 2020 in Kraft ist. Die Opposition wird jedoch eine Sondersitzung beantragen, um die Aufhebung des geltenden Rechts aufgrund seiner negativen Auswirkungen auf die Mietpreise und die Lieferung von Immobilien direkt zu erreichen.

Zu dieser Initiative kommt ein neuer Gesetzentwurf hinzu, der am Freitag vom Abgeordneten José Luis Gioja vorgelegt wird. Er beinhaltet die Festlegung von Preisobergrenzen und die Möglichkeit, eine Steuer auf ungenutzte Wohnungen einzuführen, die von jeder Gerichtsbarkeit abhängt.

In beiden Fällen erkennen sie an, dass das geltende Gesetz (27.551) die Erwartungen nicht erfüllt und die Situation der Mieter verschlechtert hat. Laut Quellen des Juntos for Change Interbloc ist es seine Idee, eine Sondersitzung zu beantragen, um über die Aufhebung des geltenden Gesetzes abzustimmen, mit einem vorläufigen Datum vom 5. April. Sie arbeiten jedoch immer noch daran, den Rest der Opposition davon zu überzeugen, das Quorum zu sichern.

Together for Change hat 116 Abgeordnete und bräuchte weitere 13 Gegner, um die erforderliche Anzahl zu erreichen. Der Vorschlag sieht vor, das Gesetz aufzuheben — und nicht für eine Aussetzung —, um für eine Weile zu den vorherigen Rechtsvorschriften zurückzukehren und später einen neuen Vorschlag zu erörtern.

Oppositionsabgeordnete sind der Ansicht, dass die Aussetzung des Gesetzes Probleme mit sich bringt, insbesondere aufgrund der Unsicherheit, Verträge mit einem ausgesetzten Gesetz zu unterzeichnen. Sie wollen unter anderem die acht Abgeordneten des Federal Interbloc und die vier vom Liberalismus (darunter José Luis Espert und Javier Milei) überzeugen.

Dieser Weg - eine Aufhebung und nicht die Änderung des Gesetzes - würde es den Abgeordneten ermöglichen, die gescheiterte Erfahrung von Änderungen des Gesetzes über persönliches Eigentum zu vermeiden, das Ende 2021 verabschiedet wurde und bei dem Änderungen, die ursprünglich nicht beantragt wurden, genehmigt wurden.

Auf der anderen Seite wird erwartet, dass der Abgeordnete José Luis Gioja an diesem Freitag den Entwurf eines neuen Mietgesetzes vorlegen wird, an dem er seit letztem Jahr arbeitet. Der Vorschlag hatte mehrere Ziele: keine schlechteren Bedingungen für Mieter als die im Gesetz 27.551 verankerten zu akzeptieren; ein transparenterer Wohnungsmarkt anzustreben; und ein umfassender Ansatz für das Recht auf Wohnraum über das Mietgesetz hinaus.

Daher zielt das Projekt auf ein nationales Wohnungsbauprogramm mit einem vom Staat regulierten öffentlichen Mietverwaltungssystem ab. Unter den Punkten des Projekts, das sich im letzten Teil der Ausarbeitung befindet, wird die derzeitige dreijährige Vertragsdauer beibehalten und die jährliche Aktualisierung wird gemäß geltendem Recht beibehalten.

Es wird jedoch eine Regulierung des Mietpreises mit der Festlegung von „Obergrenzen“ und Aktualisierungsraten vorgeschlagen, die sich nicht vollständig auf die Taschen der Mieter auswirken und die Locators nicht beeinflussen. Obwohl das Thema noch nicht abgeschlossen ist, ist es wahrscheinlich, dass das Projekt ein Aktualisierungslimit für anfängliche Mietverträge enthält, wenn die jährliche Anpassung nach geltendem Recht erforderlich ist.

Laut einer Umfrage des Immobilienportals Zonaprop lag die Vermietung einer Zweizimmerwohnung in der Stadt Buenos Aires im vergangenen Februar bei 50.891 USD pro Monat, 4,5% mehr als im Vormonat. Im Jahr 2021 stiegen die Mieten um 52,8%, leicht über der Inflation. Während das Angebot in der Stadt weiterhin begrenzt ist, ist das aktuelle Werbevolumen um 15% niedriger als im Jahr 2020 und um 25% niedriger als im Jahr 2019.

Im Februar blieb die Mietanpassung (für die neuen Verträge) laut Daten im Zonaprop-Bericht mit 7,8% über der Inflation. Im Jahr 2022 steigt der durchschnittliche Mietpreis bereits um 8,5%.

Letzte Woche fand die letzte Sitzung des Bureau of Rentals unter der Leitung von Sekretär Roberto Feletti im Handelsministerium statt, aber die Verbände und Kammern, die Mieter und Vermieter vertreten, konnten keine Einigung über die Änderungen erzielen, die am geltenden Recht vorgenommen werden sollten.

Immobilienunternehmen und Vermieter wollten eine Änderung der Vertragsfristen von drei auf zwei Jahre und eine halbjährliche Aktualisierung der Mieten im Vergleich zur heute geltenden jährlichen Aktualisierung vorantreiben. Der Mieterverband lehnte jedoch jede vorgeschlagene Gesetzesänderung ab, die seit Juni 2020 in Kraft ist.

Es gab auch Unterschiede bei der Stimulierung eines größeren Mietangebots: Die Mieter schlagen eine Leerlaufsteuer vor und die Vermieter senken die Steuern für Mietwohnungen.

Die National Tenants Federation fördert die Regulierung des anfänglichen Mietpreises (2% des Steuerwerts von Wohnungen) und eine Steuer von 5% auf den Steuerwert leerer Häuser für mehr als zwei Monate für alle, die mehr als drei Immobilien besitzen. Beide Maßnahmen werden vom Immobiliensektor abgelehnt.

Die Argentinische Immobilienkammer (CIA), der Immobilienverband (FIRA) und die Buenos Aires Association of Martilleros (Cucicba) gaben in einem Schreiben an den Handelsminister an, dass die Festlegung einer Steuer auf „Leerlaufwohnungen“ oder „eines maximalen Angebotswerts“ nicht zur Erhöhung des Angebots beiträgt von Mietobjekten.

„Abhängig von den Märschen und Gegenmärschen, die dieses Problem in der Gesellschaft hervorgerufen hat, konnte es den Rückzug des Angebots einer größeren Anzahl von Einheiten nur vertiefen, was das heute in dieser Tabelle erörterte Problem verschärfte und den privaten Sektor umleitete seine Ersparnisse auf andere Arten von Investitionen, die geringer sind entmutigend und mit größerer Rechtssicherheit „, sagten sie.

Der Immobiliensektor schlägt vor, das Mietgesetz zu ändern, um eine Preisaktualisierung von mindestens sechs Monaten und eine Reduzierung der Mindestmietdauer von drei auf zwei Jahre zu ermöglichen. Die Eigentümer ihrerseits präsentierten auch eine Reihe von Initiativen. Eine davon war die Reduzierung der Steuerbelastung für Vermieter, die Immobilien zur Miete nutzen (einschließlich Einkommenssteuer, persönliche Vermögenssteuer, Steuer auf Bankbelastungen und Kredite, Bruttoeinkommenssteuer, Vermögenssteuer und Stempelsteuer).

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