Los propietarios de casas o apartamentos en arriendo deben asegurar un contrato claro y detallado que especifique todos los requisitos y obligaciones que el arrendatario debe cumplir, según la normativa vigente. Esta medida preventiva tiene el objetivo de evitar futuros conflictos y posibles “malos entendidos”, dado que, en ciertos casos, las personas pueden negarse a desocupar la propiedad después de largos periodos de ocupación, o incluso intentar apropiarse del inmueble de forma permanente.
Para proteger la propiedad y evitar estas situaciones, la ley establece procedimientos que pueden ayudar a los propietarios a recuperar su bien en caso de disputas. De acuerdo con el Ministerio de Justicia y del Derecho, los arrendatarios pueden residir en una vivienda por más de 10 años sin inconvenientes, siempre y cuando haya un acuerdo previo con el propietario. Sin embargo, normalmente los propietarios tienen el temor que, después de muchos años, el arrendatario pueda intentar reclamar la propiedad.
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Este fenómeno, conocido como proceso de declaración de pertenencia, es un procedimiento legítimo en el que una persona puede solicitar la titularidad del inmueble si ha demostrado “comportarse como propietario o dueño de un predio sin serlo”.
La entidad explica que “la persona que lleva habitando más de 10 años en un predio y que realiza todas las actividades propias de un dueño, puede adelantar un proceso judicial para que un juez lo declare formalmente como propietario del inmueble”. Este trámite se lleva a cabo mediante una sentencia judicial que establece la titularidad del bien a favor del ocupante.
En el caso de propiedades horizontales, un juez de competencia civil es el encargado de estos procesos, ya que un inquilino puede llegar a obtener el título del hogar que alguna vez arrendó. Este derecho, conocido como prescripción adquisitiva de dominio o proceso de pertenencia, permite que, si una persona ha ocupado una propiedad por el tiempo requerido y ha asumido los gastos asociados a su conservación, actúe como dueño formal del predio, consolidando así su titularidad a través de la resolución judicial.
Para iniciar un proceso de pertenencia, el Ministerio de Justicia indica que el propietario del inmueble necesitará asistencia legal si el valor de la propiedad supera los 40 salarios mínimos legales mensuales vigentes; en caso contrario, puede presentar la demanda sin acompañamiento de un abogado.
Algunos aspectos clave para considerar
- El ministerio recomienda acudir a los consultorios jurídicos del municipio donde se encuentra la propiedad para obtener asesoría y orientación adicionales sobre el proceso.
- El juez encargado del caso realizará una inspección directa al inmueble para verificar la información presentada por el inquilino.
- La posesión del bien dependerá de la decisión judicial; el inmueble no puede ser adjudicado al arrendatario si el proceso de pertenencia no está registrado en el folio de matrícula inmobiliaria.
¿En cuánto están los arriendos en Colombia?
Para el 2024, los arriendos en Colombia tienen un incremento máximo del 9,28 %, basado en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) registrado al cierre de 2023, según la Ley de Arrendamientos Urbanos. Esto significa que un arriendo mensual de 1 millón de pesos podría subir hasta 1.092.800 pesos. Los aumentos deben aplicarse únicamente al cumplir el primer año del contrato, no necesariamente en enero, sino en la fecha de aniversario del contrato
Este ajuste aplica para los contratos de vivienda en ciudades principales como Bogotá, Medellín y Cali, donde la demanda es alta, impulsando los costos de alquiler. Además, la ley establece que el arriendo no debe exceder el 1 % del valor comercial del inmueble para evitar abusos en los precios.