La letra pequeña de la ‘guerra de tasas’ en los bancos: esto es todo lo que debe saber a la hora de solicitar un crédito hipotecario

Solicitar un crédito hipotecario en Colombia requiere seguir un proceso meticuloso que implica varios pasos esenciales para asegurar la aprobación Además, se ha convertido en el pan de cada día de los colombianos ahora que los bancos anunciaron una reducción en las tasas de interés. Sin embargo, no dicen si hay algún ardid del que deban saber los usuarios. Por lo anterior, Infobae realizó un análisis de lo que se requiere para solicitar un crédito hipotecario y cuáles son los pros y los contras de lo mismo.

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En primer lugar, es fundamental determinar el valor de la vivienda que se desea adquirir. Para esto, los solicitantes deben explorar las opciones disponibles en el mercado inmobiliario.

Una vez identificado el valor del inmueble, el siguiente paso es escoger una entidad bancaria para solicitar el crédito. Aquí resulta indispensable investigar las alternativas de financiación disponibles y cómo cada una se ajusta a las necesidades individuales. Algunas entidades permiten incluir a más personas en el estudio del crédito para aumentar el monto prestado. “Es recomendable preguntar si puede incluir a más personas en el estudio para aumentar el monto prestado,” sugieren los asesores de crédito de diferentes entidades bancarias.

Con la entidad bancaria seleccionada, es momento de simular las cuotas del crédito. Este simulacro debe hacerse considerando diversos plazos de pago: generalmente, los créditos en pesos tienen plazos de 5 a 20 años, mientras que en la UVR (Unidad de Valor Real), los plazos pueden extenderse hasta 30 años. Es crucial, por lo tanto, comparar las tasas de interés ofertadas por diferentes opciones. “Puedes optar por un crédito en pesos o en UVR. Compara las tasas de interés ofrecidas por diferentes opciones, sin embargo, la deuda en pesos es lo recomendado”, aconsejan analistas del mercado hipotecario.

El estudio del crédito es un paso crucial donde se calcula la capacidad de endeudamiento del solicitante. Para tal fin, se deben reunir todos los documentos necesarios. Entre estos destacan la constancia de ingresos, copia de la cédula de identidad y certificación de obligaciones financieras. Este proceso ayuda a determinar cuánto se puede solicitar efectivamente en el crédito de vivienda.

Una vez completados los pasos previos, se procede a solicitar la carta de aprobación de crédito hipotecario a la entidad bancaria. Este trámite implica esperar un tiempo que puede variar entre 45 y 60 días para recibir una respuesta. Durante este período, el banco revisa documentos como avalúos y estudios de títulos, y se procede a la legalización del crédito mediante la firma de escrituras del inmueble. Es esencial ser paciente y estar preparado para posibles demoras en esta etapa.

Adicionalmente, tener en cuenta la flexibilidad del plazo del crédito puede ser un factor determinante para muchos solicitantes. Mientras que los plazos cortos pueden resultar en cuotas mensuales más altas, los plazos largos ofrecen la ventaja de pagos mensuales más manejables, aunque se acumulen más intereses a largo plazo. Por lo tanto, cada solicitante debe evaluar sus propias capacidades financieras para seleccionar el plazo que mejor se adapte a su situación particular.

El aval y la revisión de títulos son componentes críticos del proceso. La entidad bancaria verificará que el valor del inmueble corresponde al precio acordado y que los documentos del título de propiedad sean legales y estén en regla. Esta fase es esencial para asegurar que no haya complicaciones legales en la transferencia de propiedad. La colaboración con profesionales del sector inmobiliario y legal puede facilitar este proceso, asegurando que todos los papeles se encuentren en orden.

Todo el proceso de aprobación no solo depende del cumplimiento de los requisitos y pasos mencionados, sino también de la situación económica del país y de la política crediticia de las entidades financieras en el momento de la solicitud. Estos factores pueden influir en la facilidad y rapidez con la que se otorgan los créditos hipotecario, por lo cual la reducción de tasas cobra especial relevancia.

Bancolombia puso en marcha una estrategia de reducción de las tasas de interés para créditos hipotecarios y leasing habitacional, anunciando nuevos costos a partir del 20 de julio de 2024. Este banco ofrece una tasa de 10% E.A (Efectivo Anual) para proyectos financiados por la propia entidad, mientras que para créditos en proyectos no financiados por el banco, adquisición y remodelación de vivienda usada, construcción de vivienda individual y compra de cartera de vivienda, la tasa asciende a 11% E.A. Esta medida, calificada como una de las más notables del año y quizá de la última década, tiene el objetivo de favorecer a más de 21.000 familias que buscan acceder a una vivienda propia.

La guerra de tasas en el sector bancario colombiano ha implicado que otras entidades también adopten medidas similares para no quedarse atrás en la competencia. El Grupo Aval, que incluye a los bancos de Bogotá, Popular, AV Villas y Occidente, disminuyó sus tasas de interés para leasing habitacional a partir de 9,5% E.A. y para créditos hipotecarios a 10% E.A. La participación activa de estas entidades manifiesta la intención de ampliar la accesibilidad de la vivienda a través de condiciones financieras más atractivas y claramente competir con Bancolombia.

En paralelo, el BBVA decidió rebajar su tasa para compra de vivienda de interés social (VIS) al 10% E.A, sin detallas ajustes en el leasing. Este ajuste contribuye a la dinámica competitiva del mercado, buscando atraer a un segmento específico de clientes interesados en este tipo de propiedades. Además, el Fondo Nacional del Ahorro (FNA) dio a conocer su reducción de tasas hasta 9,3% E.A., posicionándose como una de las opciones más competitivas en el mercado actual.

El impacto de estas medidas es considerable. Con una reducción generalizada de las tasas de interés, las familias colombianas que buscan tener casa propia encuentran mayores facilidades para acceder a financiación.

Aun cuando Bancolombia lidera la tendencia con la tasa más baja para proyectos financiados por el propio banco, el Grupo Aval, el BBVA y el FNA han seguido sus pasos, demostrando la importancia de estas estrategias competitivas. “Solo el Fondo Nacional del Ahorro se acerca a esta tasa para la adquisición de vivienda de interés social (VIS), con una tasa de 10,72% E.A.”, se menciona en el reporte.

Las implicaciones de esta guerra de tasas son amplias. Bancolombia, al introducir una tasa del 10% E.A., para proyectos financiados por la entidad y 11% E.A., para otras categorías, marca un precedente en el sector. Estas cifras no se habían visto en el mercado hipotecario colombiano durante las últimas dos décadas, apuntando a una notable diferencia en los costos financieros para los consumidores.

En medio de la desaceleración económica que enfrenta Colombia, se implementó la guerra de tasas del sector vivienda. Esta situación trae consigo una serie de pros y contras que es crucial analizar para entender su impacto en la economía del país y de los hogares.

Un beneficio significativo de la reducción de las tasas de interés es el incentivo a la demanda. Al bajar las tasas, se facilita el acceso al crédito hipotecario y leasing habitacional en mejores condiciones de financiamiento, lo que fomenta la compra de viviendas y el arrendamiento. Este aumento en la demanda puede ser vital para la reactivación de sectores estratégicos.

La reactivación del sector de la construcción es otro punto a favor. La competencia entre entidades financieras por ofrecer mejores condiciones de crédito habitacional puede impulsar la venta de viviendas nuevas. Este dinamismo es esencial, ya que el sector de la construcción suele tener efectos multiplicadores en la economía: genera empleo, demanda de materiales y otros servicios relacionados, lo que puede contribuir significativamente al crecimiento económico general.

Los consumidores, por su parte, también se ven beneficiados directamente con menores costos de financiamiento. Tasas de interés más bajas significan pagos mensuales más accesibles para los préstamos hipotecarios, lo que puede aliviar la carga financiera de muchas familias y permitirles destinar parte de sus recursos a otros gastos, estimulando el consumo en el mercado interno.

Sin embargo, esta estrategia no está exenta de riesgos. Uno de los principales contratiempos es la presión inflacionaria. Si bien la intención de bajar las tasas es aumentar el consumo, esto puede llevar a un incremento generalizado en los precios si la demanda supera la capacidad de oferta de bienes y servicios. Esto se torna especialmente preocupante si la inflación no se estabiliza rápidamente, lo cual podría erosionar el poder adquisitivo y generar un ciclo de incremento de precios sostenido que afecte negativamente a la economía.

Gregorio Gandini, de Gandini Análisis, señaló que las reducciones en las tasas de interés de los créditos hipotecarios no deberían generar alarma respecto al impacto en el consumo y la inflación. Gandini indica que para observar un cambio significativo en el consumo, sería necesario que la disminución de tasas se aplicara a los créditos de consumo.

“Es necesario entender aquí que la reducción de tasas fuerte que estamos viendo es en créditos hipotecarios, por lo que no necesariamente aumente el consumo”. Esta observación sugiere que las medidas actuales podrían no afectar de inmediato el consumo de los hogares.

Sin embargo, Gandini advierte que si la tendencia de reducción de tasas se extiende a los créditos de consumo y tarjetas de crédito, entonces sí se esperaría un impacto más palpable tanto en el consumo cotidiano como en la inflación: “En caso de continuar reduciendo tasas, en créditos de consumo y tarjetas de crédito si debería generar un impacto en consumo y eventualmente en inflación”, matizó.

Por su parte, centros de estudios económicos siguen de cerca esta situación. Aunque la reducción de tasas puede hacer más accesible el crédito y fomentar la inversión en el sector inmobiliario, existe el riesgo de que un incremento en la demanda generalizada de bienes y servicios repercuta en un aumento de los precios.

En palabras más simples, un incremento en los precios implica una inflación más alta, por lo anterior el emisor se vera en la obligación de subir las tasas de interés, razón por la cual los beneficiarios del crédito podrían terminar pagando más en intereses de lo inicialmente pactado. En ese orden de ideas, recomiendan que la persona solicitante lea detalladamente la documentación y pregunte qué pasaría en caso de que haya un aumento de precios, ya que en oportunidades no se deja claro si la deuda está en pesos o en UVR.

Pese a ello, los expertos mantienen una actitud vigilante pero no alarmista. El enfoque sigue siendo monitorear cómo la “guerra de tasas” se desenvuelve en el mercado y qué tan rápido podrían verse efectos tangibles en la economía.

Además, el aumento en la demanda de crédito también puede traducirse en un endudamiento excesivo por parte de los consumidores. Si bien acceder a financiamiento es más fácil, esto puede llevar a que las familias se encuentren con niveles de deuda insostenibles en el mediano y largo plazo, especialmente si la economía no se recupera al ritmo esperado y las tasas de interés vuelven a subir.