Las hipotecas aumentan y los metros cuadrados disminuyen

Las casas estadounidenses se están encogiendo.

Con el incremento de las tasas de interés y, por lo tanto, de las hipotecas, los constructores están recortando los patios, estrechando las salas y eliminando recámaras en un intento por mantener los pagos mensuales en correspondencia con lo que las familias pueden pagar. El resultado es que los compradores de viviendas nuevas pagan más y obtienen menos, mientras que los desarrollos lejanos donde la gente se muda por el tamaño y el espacio ahora se están replanteando como comunidades de mayor densidad donde las casas unifamiliares tienen las proporciones de un apartamento.

En una encuesta reciente a diversos arquitectos, John Burns Research and Consulting halló que cerca de la mitad esperaba que el tamaño medio de sus casas disminuyera. Las comunidades nuevas tendrán más dúplex o casas unifamiliares en parcelas pequeñas con muy poca separación entre ellas. Incluso en Texas, donde hay mucho terreno, los constructores están añadiendo más casas por hectárea, descubrió la empresa.

"El pago mensual importa más que cualquier otra cosa y los constructores han respondido con casas más pequeñas y eficientes", afirmó John Burns, el director ejecutivo de la empresa.

Pensemos en Hayden Homes, una constructora de la zona noroeste del Pacífico que se centra en ciudades pequeñas y zonas conurbadas donde las familias de clase media (su comprador típico tiene unos ingresos por familia de 90.000 dólares al año) siempre han aceptado traslados más largos a cambio de viviendas más grandes.

Hace dos años, cuando las tasas de interés eran bajas, la casa promedio de Hayden era una de tres habitaciones y 176,5 metros cuadrados que costaba 500.000 dólares, o alrededor de 2000 dólares al mes, dijo Steve Klingman, presidente de la compañía, en una entrevista. Esto suponía un pago inicial del 5 por ciento y una hipoteca a 30 años con una tasa de interés fija del 3 por ciento.

Ahora que los costos de los préstamos consumen una mayor parte de los pagos hipotecarios de los compradores, Hayden está bajando los precios y los metros cuadrados para mantener estables los pagos de los clientes. Actualmente, la casa promedio de Hayden tiene 144 metros cuadrados y cuesta alrededor de 400.000 dólares, o 2100 dólares al mes, afirmó Klingman. Sin embargo, para comprarla, el cliente tiene que dar un enganche del 10 por ciento y pagar mensualidades con una tasa de interés fija del 6 por ciento por una hipoteca a 30 años, aun con los incentivos.

"Estamos reconfigurando los planos de planta, las características y el diseño de la comunidad, todo para llegar a ese pago mensual que los compradores pueden permitirse", dijo Klingman. "La gente quiere ser propietaria si podemos hacerlo asequible".

En zonas de alta densidad, como el sur de California, los precios elevados de los terrenos han hecho desde hace tiempo que los desarrolladores hagan viviendas compactas. Las soluciones alternativas, como un patio lateral en lugar de un patio trasero o un garaje que abre a la calle y no a un camino de entrada, han comprimido el tamaño y reducido el precio. Hoy en día, este tipo de diseños urbanos están llegando a la periferia.

Por ejemplo, en la ciudad natal de Hayden, Redmond, Oregón, de 35.000 habitantes y a unos 30 minutos de Bend, Oregón, la urbanización Cinder Butte Village cuenta ahora con viviendas de tan solo 37 metros cuadrados (con un dormitorio, un baño y un garaje que da al callejón trasero). El promedio ronda los 93 metros cuadrados, la mitad del tamaño típico que las casas de esta comunidad tenían hace dos años.

Klingman espera que las viviendas más pequeñas impulsen el mercado en los próximos años. Hayden redujo todos sus planos cuando empezaron a subir las hipotecarias y tiene prototipos de nuevas comunidades con el doble de densidad que las que construyó durante la pandemia.

"Creo que esto es a largo plazo", comentó Klingman.

Las casas nuevas son una pequeña parte del mercado inmobiliario estadounidense (el año pasado se construyeron 1,5 millones de casas y apartamentos, pero ya existían 142 millones). Sin embargo, dado que se construyen en todos los mercados y se compran casi en su totalidad con hipotecas, su tamaño y su precio son relativamente sensibles a los cambios de la economía. Esto convierte a la construcción nueva en una imagen útil de cómo afecta a las familias el encarecimiento de los préstamos.

Las familias estadounidenses han tenido durante generaciones más espacio en sus hogares que las familias de otros lugares del mundo desarrollado, pero sus viviendas ya se estaban reduciendo incluso antes de que subieran las tasas de interés. La vivienda nueva promedio en Estados Unidos alcanzó un máximo de 232 metros cuadrados en 2015. En los cinco años siguientes, los hogares nuevos perdieron alrededor de 18 metros cuadrados debido a que incrementaron los costos, se disparó la vida urbana y se volvieron más comunes las familias más pequeñas.

La pandemia, con sus tasas de interés por los suelos, provocó lo que parece destinado a ser un aumento efímero. A medida que los trabajadores de cuello blanco dejaban de trasladarse al trabajo y las oficinas en casa pasaban de ser una ventaja a una necesidad, los constructores añadieron habitaciones y las subdivisiones de las zonas conurbadas prosperaron.

Los compradores de hoy se enfrentan a la resaca de todo eso. La tasa fija promedio de una hipoteca a 30 años casi se ha duplicado en los últimos dos años, al 7,57 por ciento, según Freddie Mac. Esto prácticamente ha congelado el mercado de las viviendas existentes, ya que ha provocado que los compradores que obtuvieron tasas de interés bajas se muestren reacios a cambiar su casa por una de mayor valor o a simplemente mudarse, lo que ha mantenido estables los precios de la vivienda a pesar del enorme aumento en los costos de los préstamos.

El precio que aceptan los vendedores "es inusualmente alto", dijo Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin, la correduría de bienes raíces. "Necesitan que alguien les compre la hipoteca".

El descenso del inventario de viviendas existentes a la venta ha hecho que las casas nuevas ocupen una porción mucho mayor del mercado. Las ventas de casas nuevas han representado alrededor de un tercio del mercado este año, o el doble del nivel de 2019, de acuerdo con Redfin.

Los propietarios que no consiguen que les paguen el precio que buscan pueden darse el lujo de esperar a que el mercado cambie. Pero los constructores tienen que vender para sobrevivir. Y en un mercado en el que los intereses consumen cada vez más dinero de los compradores, y tras años de incrementos de los costos de los materiales y la mano de obra, eso significa vender menos metros construidos.

Las reducciones no serán parejas. En su encuesta, la consultora John Burns descubrió que se están sacrificando comedores y habitaciones infantiles para conservar cocinas y dormitorios principales más grandes. Para ello, los constructores están sustituyendo las tinas con regaderas. Están ampliando las islas de cocina para que sirvan también de mesa. Los espacios exteriores se conectan con patios cubiertos y puertas corredizas para que una sala de estar pequeña parezca un espacio abierto.

Más grande sigue siendo mejor, aunque solo sea en apariencia.

La vivienda promedio de nueva construcción en Cinder Butte Village, en Redmond, Oregón, mide ahora 93 metros cuadrados, aproximadamente la mitad que hace dos años. (Amanda Lucier/The New York Times)

En Cinder Butte Village, las casas nuevas estarán mucho más juntas que las construidas hace unos años. (Amanda Lucier/The New York Times)