La demanda por fraude contra Trump podría costarle la Torre Trump y otros inmuebles

Un juez de Nueva York puso los reflectores sobre el imperio empresarial del expresidente Donald Trump esta semana cuando emitió un fallo basado en que había inflado el valor de sus inmuebles por cantidades considerables para obtener condiciones favorables en préstamos y seguros.

Si el fallo se mantiene, Trump podría perder control sobre algunos de sus bienes inmuebles más conocidos en Nueva York, una consecuencia que era el objetivo de la fiscal general del estado, Letitia James, cuando promovió una demanda el año pasado en la que lo acusó de fraude y pidió la cancelación de la licencia de operación comercial de las empresas que aplicaron prácticas engañosas en el estado para beneficiarse.

El fallo del juez, Arthur F. Engoron de la Corte Suprema del Estado de Nueva York, se emitió antes de iniciar el juicio principalmente para decidir posibles sanciones que podrían iniciar ya este lunes. Es probable que los abogados de Trump presenten una apelación.

Los abogados de Trump y un distinguido experto en bienes inmuebles han argumentado que la demanda de James no toma en cuenta adecuadamente el valor de la marca Trump ni considera la naturaleza subjetiva de las valuaciones de bienes inmuebles, ya que, por lo regular, los cálculos de los acreditados y los acreditantes son distintos.

Alrededor de diez inmuebles propiedad de Trump y su organización, o en los que tienen una participación, podrían quedar afectados por el fallo de Engoron. A continuación, enlistamos los principales que son vulnerables, según se menciona en la demanda.

Torre Trump, en el número 725 de la Quinta Avenida en Manhattan

La demanda de James señala que la Organización Trump, un conjunto de alrededor de 500 sociedades independientes que operan en beneficio de Donald Trump y bajo su control, empleó prácticas engañosas para asignarle el valor más alto posible a la Torre Trump.

Por ejemplo, en 2015, la Organización Trump basó su valuación de la torre en la venta de un solo edificio cercano que, según se dijo en la prensa, estableció un récord mundial. Trump y sus socios decidieron que el valor del inmueble había aumentado 170 millones de dólares con respecto al año anterior.

El apartamento de tres pisos de Trump en la Torre Trump

El penthouse de tres pisos en la Torre Trump fue el hogar de Donald Trump durante más de dos décadas. Era el lugar que usaba para alardear de su riqueza con jefes de Estado y equipos de filmación.

Pero la demanda indica que su valor era mucho menor de lo que afirmaba: el valor señalado en estados financieros de la Organización Trump aumentó un 400 por ciento, de 80 millones de dólares en 2011 a 327 millones de dólares en 2015. James cree que Trump y sus socios justificaron este salto inflando tremendamente la superficie de la unidad, de sus 3350 metros cuadrados reales a 9144 metros cuadrados.

Números 4-6 de la calle 57 Este

En 2019, Donald Trump y sus empresas que arriendan los edificios en que antes se encontraba Niketown, un arrendatario, situaron el valor de los edificios en 445 millones de dólares. La demanda señala que esa cantidad se infló porque utilizaron periodos de ingresos y gastos no concordantes.

A la Organización Trump se le acusa de emplear proyecciones futuras, que eran más altas, para los ingresos, en combinación con cifras retrospectivas de gastos, que eran más bajas, lo que produjo un incremento de por lo menos 37 millones de dólares, según los documentos de la demanda.

Trump Park Avenue, en el número 502 de Park Avenue

Este inmueble incluye 12 apartamentos regulados por estabilización de alquiler, pero que la Organización Trump valuó como si se rentaran al valor de mercado. La valuación que indicó la empresa por las unidades con estabilización de alquiler fue de casi 50 millones de dólares, mientras que el valor de tasación fue de 750.000 dólares, según la demanda.

Avenida de las Américas número 1290

Donald Trump tiene una participación minoritaria en este rascacielos de 43 pisos en el centro de Manhattan, adyacente a Radio City Music Hall. Según la demanda, Trump tiene una participación del 30 por ciento en la sociedad que es propietaria del edificio y las normas de la sociedad le imponen restricciones a Trump para vender su participación.

Sin embargo, en cuanto a la valuación de su participación en el edificio, se acusa a Trump y sus empresas de calcular el 30 por ciento del valor del rascacielos, menos su deuda, y darle el tratamiento que se le daría a un activo que se puede vender de un día para otro. De hecho, la sociedad estipula severas restricciones por las que es difícil que Trump se desligue del convenio antes de 2044.

También se le acusa de inflar el valor del edificio empleando una cantidad imprecisa para la “tasa de capitalización”, medida de valuación inmobiliaria que se utiliza para comparar distintas inversiones.

Número 40 de Wall Street

En 2015, la Organización Trump valuó este inmueble que arrendaba en el bajo Manhattan en 735 millones de dólares. La tasación ordenada por el acreditante se fijó en 540 millones, señala la demanda. La valuación de Trump incluía un convenio de arrendamiento de 1,4 millones de dólares con Dean & Deluca que todavía no se firmaba.

Además, los gastos consignados en sus estados financieros para el edificio son menores. Por ejemplo, la organización registró honorarios y gastos de administración por 100.000 dólares anuales para 2012, 2013 y 2014, cuando en realidad esa cantidad fue más cercana a 1 millón cada año.

Club Nacional de Golf Trump Hudson Valley, Hopewell Junction, Nueva York

La demanda afirma que la Organización Trump infló el precio de la membresía de este campo de golf para incrementar el valor de la propiedad. Por ejemplo, la tarifa de iniciación registrada por el club en 2011 y 2012 era de 10.000 dólares. Sin embargo, en 2011 la Organización Trump valuó el 93 por ciento de las 161 membresías que no había vendido por lo menos en 15.000 dólares. En 2012, la empresa valuó el 78 por ciento de las 254 membresías no vendidas entre 15.000 y 30.000 dólares por unidad.

Club Nacional de Golf Trump Westchester, Briarcliff Manor, Nueva York

La demanda señala que la Organización Trump incluyó ingresos que esperaba obtener de nuevos miembros y así elevó el valor del campo de golf de 7300 yardas par 72. La valuación en 2011 se basó en la premisa de que 67 miembros nuevos pagarían aproximadamente 200.000 dólares cada uno por concepto de cuotas de entrada, cuando en realidad muchos no pagaron nada.

Seven Springs, condado de Westchester, Nueva York

En 1995, una subsidiaria de la Organización Trump compró un terreno de 85 hectáreas ubicado en tres poblaciones del condado de Westchester. Más de una década después, Eric Trump, hijo del expresidente, decidió construir 24 lotes de lujo ahí. El tasador contratado por la Organización Trump en 2014 calculó que el valor de los lotes sería de alrededor de 30 millones de dólares. Pero el mismo año, la empresa declaró que cada lote en solo uno de los poblados, Bedford, valía 23 millones de dólares, según la demanda.

Además, los estados financieros declararon estos valores como si las casas ya se hubieran construido, aunque la Organización Trump tenía en curso un procedimiento legal en el que Nature Conservancy solicitaba restricciones para lo que la organización podría construir.

La Torre Trump en la Quinta Avenida en Manhattan el 30 de septiembre de 2020. (Dave Sanders/The New York Times)

Club Nacional de Golf Trump Hudson Valley, en Hopewell Junction, Nueva York, el 1.° de marzo de 2019. (Meredith Heuer/The New York Times)