Incremento de tasas de interés frena sector inmobiliario: Qué tan difícil es comprar un departamento en Lima

Debido a las consecutivas alzas de la tasa de interés de referencia que ha realizado el Banco Central de Reserva (BCR) en el Perú ha provocado el encarecimiento del crédito hipotecario, situación que viene frenando el desenvolvimiento del sector inmobiliario.

Ante este escenario, Jorge Carrillo, experto en finanzas y profesor de Pacífico Business School, dijo a Infobae que hoy el sector inmobiliario se encuentra un poco complicado, básicamente porque los precios de los departamentos nuevos han subido a causa del elevado costo de los materiales de construcción.

En cuanto al financiamiento de estos inmuebles, el especialista indicó que la tasa de interés anual del sector hipotecario en soles ya está bordeando el 9.8% en promedio este año; sin embargo, el año pasado estaba en 6%.

Si la tasa de interés de un crédito hipotecario antes llegaba a 7% o 6% de alguien que ganaba S/ 3.000 esta podría alcanzar una cuota mensual de S/ 1.500. Sin embargo, hoy a una tasa que llega a 9% la cuota podría alcanzar los S/ 1.800 o S/ 1.600.

En ese sentido, Carrillo considera que el sector inmobiliario posiblemente no crezca mucho o tenga una reducción al cierre de año; pero lo que podría sostener un poco positivamente son los créditos de vivienda social como Mi Vivienda y Techo Propio, las cuales tienen una tasa de interés promedio más bajas que los créditos de vivienda tradicional.

“De hecho el sector inmobiliario como tal va resentirse este 2022 como el año pasado, pero va a ser sostenida en parte por las tasas de interés ya definidas por el Ministerio de Vivienda, las cuales están por debajo del 8%”, precisó el experto en finanzas.

Por su parte, Víctor Saldaña, presidente de la Asociación Peruana de Agentes Inmobiliarios (Aspai), explicó que el sector inmobiliario se ha ido incrementado gradualmente durante este año; sin embargo, el impacto de la subida de la tasa de interés en este mercado todavía no se ha sentido contundentemente de alguna manera.

“Al cierre del 2022 o a inicios del próximo año, probablemente se va a sentir las consecuencias de la subida de la tasa de interés que tiene como origen la inflación y las decisiones de la Reserva Federal (FED) de Estados Unidos que impacta al Perú y al mundo entero”, precisó el ejecutivo.

A pesar de esta situación, Saldaña considera que en el sector inmobiliario va a existir siempre una dinámica propia de personas que necesita vender o comprar un departamento.

Ante la consulta, ¿de qué tan conveniente es comprar hoy un departamento?, el especialista en finanzas sugirió que en este momento solo convendría comprar un nuevo departamento si solo hay una buena oportunidad de precio.

“Si en un año o de repente a mitad del próximo año se ve que ya empiezan a bajar la tasa de interés del crédito hipotecario. En ese momento, si podría valer la pena comprar una casa nueva, pero hoy con las tasas altas es un poco difícil, salvo que encuentres un inmueble barato”, recomendó Carrillo.

Asimismo, el docente de la Universidad del Pacífico expresó que en el sector de segunda mano hay muchas personas que han optado por rematar su departamento para tener algo de liquidez por la actual coyuntura.

“En los departamentos de segunda si ha bajado el precio. Uno puede encontrar una buena oferta en ese mercado, pero en los nuevos si es bien difícil, salvo que encuentres una buena oferta de precio. Ahora no es el momento más adecuado para pedir un crédito hipotecario debido a las tasas de interés que están elevadas”, subrayó.

Otra opción que podría evaluarse en estos momentos es que, si uno está viviendo en una casa alquilada, y la cuota de alquiler es parecida a la cuota que podría pagar mensualmente por la compra de un departamento, podría generar una compra de deuda.

Si alguien en estos momentos quiere comprar un departamento, el presidente de Aspai aconsejó primero cancelar todas sus tarjetas de crédito o de repente quedarse solo con una. “Esto te va a permitir una mayor capacidad de endeudamiento, una mejor calificación en el sistema financiero y la obtención del crédito con mayor facilidad”.

“Obviamente si un aspirante a comprador de una vivienda tiene un crédito vehicular no va a poder calificar a un crédito hipotecario, tampoco va a poder tener una buena cuota inicial. Tener un crédito vehicular y un crédito hipotecario al mismo tiempo podría ser un error”, señaló Saldaña.

A raíz de la subida de la tasa de interés, el agente inmobiliario indicó que también hay mucha gente que está comprando una vivienda con recursos propios sin la necesidad de financiarla.

Según cifras de Aspai, obtenidos del BCR, durante el segundo trimestre del 2022, el precio del metro cuadrado de una vivienda en Miraflores se encuentra en US$ 2.113, en San Borja US$ 1.926, en Surquillo US$ 1.720, en Jesús María US$ 1.680. El valor de los inmuebles en estos distritos registró una ligera caída en comparación al segundo trimestre del año pasado.

Mientras tanto el precio del metro cuadrado de una vivienda en Barranco se encuentra en US$ 2.325, en La Molina US$ 1.579, en Lince US$ 1.773, Magdalena US$ 1.731, Pueblo Libre US$ 1.519, San Isidro US$ 2.164, San Miguel US$ 1.428, Surco US$ 1.792. El valor de los inmuebles en estos distritos registró un aumento en relación al segundo trimestre del 2021.

En cuanto a las preferencias del mercado inmobiliario, el presidente de Aspai dijo que hoy las personas están comprando departamentos más pequeños o más reducidos en edificios que tienen áreas comunes de esparcimiento, trabajo y para mascotas.

“Hoy el público está requiriendo departamentos en promedio de 30 metros cuadrados, cuando antes compraba departamentos de 100 metros cuadrados. Eso era la habitual, pero hoy la mayoría pide un departamento con 3 habitaciones y una cochera”, comentó Saldaña.

Asimismo, el agente inmobiliario sostuvo que los distritos de Lima Metropolitana más requeridos para la compra de departamentos son Lince, Jesús María, Pueblo Libre y Magdalena. Pero el que más ha registrado una mayor demanda por el número de sus proyectos inmobiliarios es el distrito de San Miguel.

También postpandemia y los que tienen mayores recursos económicos han buscado comprar casas de campo lejos de Lima, en distritos como Chaclacayo y Cieneguilla. “Son destinos interesantes para la gente que quiere comprar casas porque la pandemia ha generado una necesidad de alejarse de los tumultos de gente, de lo que antes era muy común”.

Según Víctor Saldaña, en lo que va del año, en el Perú se ha registrado la mayor cantidad de ventas inmobiliarias en el país en comparación del año pasado, y esto ha evidenciado una demanda potencial real y alta. “Sabemos por los requerimientos, el mercado tiene su propia dinámica”, añadió.

“Siempre el último trimestre del año ha sido un buen tiempo para la gente que se dedica a vender o comprar un inmueble. Creo que el sector va a tener un buen cierre de año 2022. Es ahora que la gente tiene que aprovechar la coyuntura porque es un poco incierto el 2023″, enfatizó el representante de Aspai.

“En el caso de las desarrolladoras de viviendas van poner en el mercado productos que sean más atractivos porque la gente cuando cambia de vivienda busca un mejor estilo de vida. En ese sentido, ahora hay edificios que ofrecen áreas complementarias en los departamentos. Eso valora hoy el comprador”, puntualizó.

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