Venta de viviendas nuevas en Lima desacelera su ritmo de expansión

La venta de viviendas ha reducido progresivamente su nivel de colocación en abril y mayo de este año, según cifras de la Asociación de Empresas Inmobiliarias (ASEI). El resultado de ambos meses estuvo incluso por debajo de lo colocados en los mismos meses del año 2019.

Por el lado de la demanda, este resultado pudo haber estado asociado a la menor predisposición por comprar una vivienda, tomando en cuenta que la mayoría de los indicadores de expectativas económicas para los próximos meses aún se mantienen en terreno pesimista, indicó el Departamento de Estudios Económicos de Scotiabank.

“A ello hay que agregarle, que si bien, ya se inició el sexto retiro programado de fondos previsionales, el monto disponible a retirarse sería menor, lo cual reduce la probabilidad de contar con estos recursos para ser utilizados como parte del pago inicial de una cuota hipotecaria. A ello hay que sumarle un incremento en el nivel de precios de determinados productos de la canasta básica alimentaria, y la expectativa de que esta situación continúe, al menos en el corto plazo”, dijo el economista de Scotiabank, Carlos Asmat.

Además, el incremento de la tasa de interés de referencia, ante el incremento de las expectativas inflacionarias, incide sobre la formación de la tasa de créditos hipotecarios.

Por el lado de la oferta, costos de construcción en niveles por encima de los registrados en años previos, ante el alza de materias primas como el acero y clinker, inciden sobre la posibilidad de iniciar nuevos proyectos inmobiliarios. Por ello, la oferta de proyectos inmobiliarios para los próximos meses sería acotada, lo cual ejerce presión sobre los departamentos que están en construcción y aquellas que estén disponibles para la venta.

“En lo que se refiere a la colocación de viviendas sociales, se espera un mejor desempeño, respecto a la venta de viviendas de alto valor. Ello tomando en cuenta los últimos resultados de colocación de créditos hipotecarios vía el Nuevo Crédito Mi Vivienda. A ello se suma que en los últimos días ya se aprobó el crédito suplementario que el FMV necesitaba para seguir colocando nuevos créditos. Lo antes mencionado habría incidido en la baja colocación de créditos en junio y la reactivación de colocaciones en julio, adelantándose a la aprobación del crédito suplementario a inicios de agosto”, indicó Asmat.

Ante este contexto, el Departamento de Estudios Económicos de Scotiabank señaló que para el 2022, se continuará esperando una relativa estabilidad en la venta de viviendas nuevas en Lima Metropolitana, aunque con cierto sesgo a la baja, tomando en cuenta los resultados de ventas de los meses de abril y mayo.

“Asimismo, si bien esperamos que continúe la recuperación gradual del empleo y la mejora de los ingresos, el aún elevado ruido político podría incidir en la toma de decisión para la adquisición de activos de largo plazo como son las viviendas. A ello hay que sumarle el contexto de mayores tasas para financiar la adquisición de nuevas viviendas, siguiendo el nivel de tasa de referencia del mercado local. De otro lado, esperamos que continúe la colocación de créditos para la adquisición de viviendas sociales, en parte debido a que ya se cuentan con recursos disponibles para continuar con su financiamiento, sumado a las condiciones especiales tales como: reducción de la cuota inicial, incremento del Bono del Buen Pagador, y el mayor tiempo para el financiamiento del crédito”, sostuvo el especialista de Scotiabank.

La venta de viviendas en Lima sumó 6,580 unidades entre enero y mayo de este año, según cifras de ASEI. Este resultado fue superior en 10% respecto al mismo periodo del año 2020 y 13% mayor a lo registrado en el mismo periodo del 2019. Este comportamiento estuvo explicado por el buen desempeño de la venta de viviendas durante el primer trimestre del año (1T22), tomando en cuenta que en marzo se colocaron poco más de 1,600 unidades, la cifra de mensual de ventas más alta de los últimos años.

Sin embargo, el ritmo de colocaciones se redujo en los meses de abril y mayo, tomando en cuenta que, si bien la venta de viviendas en abril creció 8% respecto al mismo mes del 2021, esta fue similar a la venta registrada en abril del 2019.

En mayo, la venta de viviendas se redujo en 8.2% respecto al mismo mes del 2021 y en 8.3% respecto al mismo mes del año 2019 -mayo de este año fue el mes de venta de viviendas más baja desde junio del 2021-.

“Los resultados de los últimos meses podrían haber estado influenciados en parte debido al incremento gradual en el precio de las viviendas. Ello incide en la toma de decisión de las familias en tomar un crédito a largo plazo. Asimismo, también habría sido explicado por el incremento gradual de las tasas de interés de los créditos, siguiendo la tendencia de la tasa de interés de referencia”, refirió Asmat.

Por el lado de la oferta, en los últimos meses se ha registrado una menor oferta de departamentos para venta debido a la menor entrada de nuevos proyectos inmobiliarios.

Parte de este comportamiento por parte de las firmas constructoras estuvo explicado por el incremento en los costos de construcción, ante a los altos niveles de precios de los materiales -afectados en parte por el incremento en el precio de materias primas como el acero-, por la volatilidad del tipo de cambio -afectando el costo de insumos importados-, así como también por el incremento del costo de transporte ante la subida del precio de combustibles -sector intensivo en uso de maquinaria pesada-.

La venta de viviendas vía la modalidad Nuevo Crédito Mi Vivienda (NCMV) del Fondo Mi Vivienda (FMV) -categoría que representa alrededor del 90% del total de créditos colocados vía FMV- sumó 6,548 créditos colocados entre enero y julio de este año. Esta cifra fue mayor en cerca de 3% respecto al mismo periodo del 2021.

El resultado acumulado a julio fue explicado por el impulso en la colocación de créditos bajo esta modalidad en el mes de julio, dado que los 1,658 créditos colocados en ese mes, fue la cifra de colocaciones más alta desde octubre del 2021 - 1,936 créditos-. El resultado preliminar de julio fue en parte debido a la recuperación en las colocaciones, dado que junio solo se colocaron 362 créditos -la cifra más baja desde setiembre del 2021-. La expectativa de que se aprobaría un presupuesto adicional de S/ 504 millones para dar continuidad de los subsidios de vivienda hasta el cierre del presente año pudo incidir en el resultado de julio.

Es así como, aprobado este crédito suplementario a inicios de agosto, se espera que, de este total, cerca de S/396 millones se destinen a solventar el Bono Familiar Habitacional del programa Techo Propio (BFH), y cerca de S/109 millones permitan realizar pagos del Bono del Buen Pagador del Nuevo Crédito Mi Vivienda (BBP).

El Departamento de Estudios Económicos de Scotiabank prevé que la venta de viviendas en Lima durante el 2022 sea similar a la del año 2021, proyección en base a las cifras de ASEI. Sin embargo, el resultado que se espera tiene cierto sesgo a la baja, en parte debido a los resultados de los meses de abril y mayo, lo cuales incidirían en el resultado del segundo trimestre del año.

“La venta de viviendas sería impulsada en parte por la gradual recuperación del empleo formal en los próximos meses. Sin embargo, el sector se vería favorecido en mayor medida si hay un mayor nivel de recuperación del empleo que genere predictibilidad de ingresos en el tiempo, condición necesaria para acceder a un crédito hipotecario. Lo antes mencionado implicaría que mejoren los indicadores de confianza empresarial, y que ello impulse el nivel de inversión privada, la cual actualmente esperamos que registre un nivel similar de actividad durante el presente año respecto al año 2021″, explicó el economista del Scotiabank.

Asimismo, si bien se contaría con fondos previsionales que podrían ser utilizados como parte de pago para acceder a una vivienda, el monto disponible sería menor con el que se contaba en meses previos. “Finalmente, un contexto de alto ruido político y niveles de tasas de interés por encima de años previos -especialmente para nuevos créditos-, se podría retrasar la decisión de compra de nuevas viviendas en los próximos meses, lo cual afectaría la velocidad de venta, incluso incidiendo en el inicio del desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios -menor oferta de viviendas-”, dijo Asmat.

En lo referente a precios, si bien su tendencia ha sido al alza en los últimos meses, esta tendencia creciente reduciría su velocidad, para no afectar la colocación de viviendas. Incluso algunas firmas verían presionados sus márgenes de rentabilidad con la finalidad de mantener un determinado nivel de ventas.

“En lo que se refiere a viviendas sociales, y en especial mediante la modalidad del Nuevo Crédito Mi Vivienda (NCMV), esperamos que la cifra de colocaciones bajo esta modalidad supere ligeramente lo registrado en el 2021 (11,218 créditos), recordando que el nivel alcanzado durante el año previo fue el más alto de los últimos ocho años. En lo que se refiere a precios, si bien se han elevado costos de construcción, la presión que ejerce sobre la estructura de costos de los desarrolladores inmobiliarios en este segmento es menor respecto a los desarrolladores de viviendas de alto valor. Asimismo, para mantener los precios relativamente estables, las firmas podrían dar paso a una menor área construida de departamentos, especialmente en proyectos de viviendas multifamiliares”, puntualizó Asmat.

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