Comprar vivienda para alquilar: dónde invertir y cuánto cuesta un departamento en Lima

La incertidumbre política ha generado un desorden económico en el Perú y cada vez es más complicado saber en qué invertir en estas fechas. Aún así, en este contexto, las inversiones inmobiliarias es un punto a considerar. Hay una oferta importante de departamentos que se podría capitalizar, y que posiblemente se disipe en el 2023, señalan expertos en el tema.

Según la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS) al 27 de julio, la tasa promedio de los créditos hipotecarios en moneda nacional es de 8.67%, por encima de su nivel de largo plazo (8%). Según analistas, ello responde al aumento de tasas del Banco Central de Reserva (BCR) que, luego de doce alzas, ahora se ubica en 6%; y de los bonos soberanos en soles. En moneda extranjera, la tasa se ubica en 7.18%.

Se debería considerar realizar la inversión en el corto plazo con el fin de aprovechar un menor precio del inmueble a adquirir. Manuel Balcázar, experto en temas inmobiliarios y exdirector nacional de Vivienda del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) explicó que, debido a la incertidumbre desde lo político, “podría haber una menor ejecución de proyectos, por consiguiente, al reducir la oferta, habría una presión al alza en los precios (encarece la inversión)”.

“Posiblemente, el escenario de incertidumbre política persista un tiempo más, y con ello, el impacto en las expectativas sobre la inversión, empleo e ingresos. En ese sentido, se podría contemplar hacer la inversión hoy, por la importante oferta inmobiliaria que aún existe, y que, por lo anterior, no sabemos si se renovará y continuará en el 2023″, apuntó.

Destacó también que las tasas de interés ahora son más altas, pero se esperaría a que se mantengan en un nivel estable; es decir, este factor no variará mucho el siguiente año respecto a su nivel actual. Subrayó que en algunos distritos como Jesús María, Magdalena o San Miguel, hay un exceso de oferta que se podría aprovechar, distritos que son interesantes para alquilar.

Lizbeth Franco Silva, gerente general de Life Inmobiliaria, señala que actualmente se observan mayores descuentos en la cuota inicial y facilidades de pago sobre esta, estrategias como la oferta de cocinas equipadas, lo que baja el costo al momento de equiparlo, y modalidad de pago a la par de la entrega del departamento, cuando antes el pago se hacía en plena construcción del proyecto.

“A pesar de la crisis política y aún rezagos de la sanitaria, el mercado inmobiliario se ha mantenido estable. No se puede decir si es un peor o mejor momento, pero actualmente hay muchas ofertas y facilidades de compra que se pueden aprovechar”, comenta.

Agregó que los proyectos antes ofrecían por lo general 1% o 2% de descuento en el precio de venta, mientras que ahora se pueden ver descuentos de hasta 5%. “Diría que esta facilidad se está dando en la gran mayoría de proyectos. Además, hay competencia, pues se ve cada vez más oferta de proyectos inmobiliarios en el caso de Lima top y moderna”, apuntó.

Según señaló la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI) en febrero del 2022, los precios de las viviendas en Lima Metropolitana se pueden encontrar desde 125,685 soles hasta 942,864 soles en promedio, y con tamaños que varían entre los 56.67 y 125.21 metros cuadrados.

San Isidro: 942,864 soles

Miraflores: 918,164 soles

San Borja: 847,331 soles

Surco: 620,374 soles

Barranco: 469,680 soles

Lince: 468,543 soles

Jesús María: 434,566 soles

Magdalena del Mar: 429,994 soles

Pueblo Libre: 385,617 soles

Surquillo: 376,172 soles

San Miguel: 374,962 soles

La Victoria: 335,745 soles

Cercado de Lima: 296,993 soles

Breña: 278,638 soles

Chorrillos: 278,733 soles

Ate: 217,394 soles

Chaclacayo: 174,408 soles

San Martín de Porres: 213,264 soles

Puente Piedra: 165,627 soles

Carabayllo: 155,247 soles

Comas: 125,685 soles

Un factor que aumentaría la probabilidad de rentabilizar rápido la inversión sería la ubicación en un distrito de alto valor turístico, recreacional, comercial o cerca de zonas financieras, señaló la gerente general de Life Inmobiliaria. Además, se podría optar por un departamento nuevo con entrega inmediata o de segunda para poder rentabilizar el activo desde “el día uno”.

Según el BCR, se necesitaría de alrededor de 20 años para recuperar la inversión si se comprase el departamento al contado, ya que al cuarto trimestre del 2021, el precio de adquisición de un departamento equivale en promedio al ingreso proveniente de 20.4 años de alquiler. “Actualmente para este tipo de inversiones se recomienda tomar espacios pequeños (incluso de una sola habitación) de 40, 60 y 80 metros cuadrados, pues se colocan más rápido para plazas de estudiantes y son más flexibles bajo modalidades como Airbnb”, expresó.

Además, Lizbeth Franco agregó que se debería contemplar menos los departamentos grandes de tres o cuatro habitaciones, que son más vinculados a familias, pues ya hay suficiente oferta al día de hoy. “Miraflores, Barranco, Pueblo Libre, Jesús María, Lince y San Isidro son opciones para Lima”.

Por otro lado, Manuel Balcázar mencionó que se debería optar por un estudio de mercado para identificar el precio de alquiler que se cobraría de la inversión. “Muchas veces se hacen proyecciones que no son realistas. Se debe escoger un distrito y ver cuánto se paga por el alquiler, por ejemplo, a través de portales especializados”, apuntó.

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