Los distritos de Lima más rentables para alquilar inmuebles en el 2022

Breña y Cercado de Lima se han convertido en los distritos de Lima Metropolitana que tienen más rentabilidad en una inversión inmobiliaria para alquiler, según un estudio de Properati. Estos dos tienen un rendimiento porcentual del 5,9% y se han posicionado por encima de los distritos top de Lima como Miraflores, Barrancho, Santiago de Surco, entre otros.

En el caso específico del distrito de Breña, el precio promedio del metro cuadrado es de 1,199 dólares y el precio de alquiler promedio llega a los 534 dólares por un departamento de dos o tres habitaciones. Por otro lado, Cercado de Lima tiene un valor medio de 1,277 dólares por metro cuadrado y de 564 dólares de alquiler por mes.

“Algunos distritos de clase media destacan por el equilibrio en el nivel de precios de alquiler. Distritos como Breña y Lima Cercado están teniendo acogida por su costo. Por ejemplo, por un departamento que se puede comprar en Miraflores, se pueden tomar dos en estas locaciones con un tamaño similar, por la gran oferta que hay. Asimismo, son zonas donde hay mayor facilidad de alquiler. Departamentos de dos o tres dormitorios serían un buen objetivo de inversión en esos distritos pues son más familiares. Esto se podría cumplir también para distritos como Lince”, señaló el head of sale de Properati en Perú, Carlos Vourakis.

Atención: para este estudio de Properati, solo se tomaron en cuenta departamentos en venta y alquiler de 2 y 3 habitaciones. Se consideró más de 25 mil anuncios en venta y alquiler disponibles entre enero y junio de 2022. Se utilizó la siguiente fórmula para el cálculo de rentabilidad anual: Rentabilidad anual = Alquiler anual / Venta total.

Distrito / Rentabilidad anual del alquiler (%)

Breña / 5.90

Cercado de Lima / 5.90

La Victoria / 5.70

Lurigancho / 5.60

Lince / 5.50

Surquillo / 5.50

Comas / 5.40

Jesus Maria / 5.40

Puente Piedra / 5.30

Pueblo Libre / 5.30

Es importante destacar que son pocos los distritos que registran un incremento anual en los porcentajes de rentabilidad, según Properati, donde Lurigancho es el distrito que más creció (pasó de 2.9% a 4.7%). Otros distritos que aumentaron su rentabilidad fueron Jesús María (5.1% a 5.4%), Pueblo Libre (5.2% a 5.3%), Comas (4.4% a 5.4%) y Los Olivos (4.6% a 4.8%).

Por otro lado, la gerente general de Life Inmobiliaria, Lizbeth Franco Silva, mencionó que en locaciones como Breña hay una gran oferta de departamentos grandes, con muchas áreas comunes, los cuales usualmente son habitados por familias, las que representan una demanda importante de la zona.

“Jesús María y Pueblo Libre son una nueva tendencia en la toma de alquiler. Puedes encontrar muchas opciones desde 50 o 60 metros cuadrado con uno o dos dormitorios, lo que es atractivo para gente joven o familias nuevas, o incluso para personas que buscan simplemente algo más pequeño. Es una alternativa que es interesante para la inversión, porque no tiene tickets muy altos, y se mueve rápido en el alquiler por su tamaño”, indicó.

Es importante mencionar que Breña venía siendo el primero en el último estudio y se mantiene en esa posición, pero tuvo una caída importante en la rentabilidad, pasando de 7.9% a 5.9%. Por otro lado, se destaca que distritos de Lima Top como Miraflores, Barranco o Santiago de Surco han tenido un descenso en su rentabilidad, pues pasaron de 5.3% a 4.6%, 6.9% a 4.8%, y 4.7% a 4.4%, respectivamente.

“El caso de los distritos con un crecimiento en su rentabilidad se basa en que registran un precio de venta menor y un alquiler mensual mayor al de un año atrás. El nivel de precio de venta de los inmuebles a nivel general de la ciudad crece desde inicios del 2021. La influencia en los valores de insumos de construcción, el ambiente político respecto a la inversión y el cambio en la moneda local promovieron esta subida de precios”, explica Vourakis.

Actualmente el retorno de la inversión tardaría más en comparación a las cifras que se tenían en el 2021, según el estudio de Properati. El año pasado, en promedio, demoraba 19 años recuperar el capital invertido, mientras que en el 2022 tomaría 20.

Por otro lado, si se está considerando la opción de un departamento para servicios como Airbnb, ello estaría más vinculado a distritos de Lima Top, sobre todo Miraflores, señaló la representante de Life Inmobiliaria. “Generalmente el flujo de turistas que llega a Lima busca zonas cerca de parques, accesibles para caminar, con supermercados, y tiendas turísticas, que estén cerca a malecones. Es por ello que es usual que se ubiquen en zonas como Miraflores o Barranco. Ese puede ser un canal de inversión también”, señaló.

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