La necesidad de impulsar la vivienda social en el Perú

En el 2002, el gobierno peruano puso en marcha una nueva política habitacional que implicó un cambio radical en los roles de los agentes que intervienen en la gestión de vivienda social, concediendo al sector privado la responsabilidad de generar oferta y reservando para el Estado la función rectora y promotora del acceso a la vivienda, siendo uno de sus principales instrumentos el otorgamiento de subsidios directos a la demanda y de créditos hipotecarios.

De esta manera, el Perú siguió la senda de varios países de América Latina que impulsaron la producción de vivienda social mediante mecanismos de mercado. A veinte años del inicio de esta política, nuestro país puede mostrar un balance con claroscuros. De un lado, se ha consolidado la institucionalidad del sector vivienda con un Ministerio y un Fondo Mivivienda fortalecidos, en tanto que los actores privados han incursionado exitosamente en este segmento de mercado; pero, de otra parte, las metas alcanzadas están lejos de las requeridas para atender las demandas habitacionales, especialmente en el sector urbano informal y en las áreas rurales.

Son varias las razones que explican la imposibilidad de llegar a niveles de producción habitacional consistentes con la demanda de la población, siendo la más urgente de atender la subsistencia de limitaciones para el financiamiento de los programas de subsidios y créditos hipotecarios. Desde el 2002 hasta el 2021, a través de Mivivienda y Techo Propio, se han construido más de 623 mil viviendas. En el último quinquenio, se asignó un promedio de 395 millones de dólares en subsidios por año, lo que permitió construir una media anual de 50 mil 200 unidades habitacionales.

Durante ese mismo periodo, Chile asignó más de 2,917 millones de dólares anuales para subsidios, monto que posibilitó la edificación de más de 244 mil unidades habitacionales sociales cada año. De otro lado, según la Cámara Colombiana de la Construcción, en ese país se espera comercializar alrededor de 186 mil viviendas sociales en el 2022, un incremento de 10% respecto al año previo.

El Perú necesita construir alrededor de 150 mil viviendas anuales hasta el 2037 para atender el déficit de arrastre y la demanda por formación de nuevos hogares en las ciudades. El 80% de ellas corresponderá al segmento social. A ello se agrega no menos de 30 mil unidades en zonas rurales. Sin subsidios suficientes para lograr estos niveles de producción, la informalidad en la provisión de vivienda seguirá creciendo.

Pero, además, el dinero que se asigna a subsidios habitacionales es altamente rentable en términos sociales y económicos. Por cada sol que se invierte en un subsidio Mivivienda, las familias destinan 14 soles para adquirir su vivienda, pero además la inversión y el empleo en construcción crecen en la misma proporción. El dinero que se destina a Mivivienda regresa al Estado en menos de dos años, como producto de una mayor tributación. En cuanto a Techo Propio, la relación es 1.5 soles de inversión familiar por cada sol que aporta el Estado, pero a dicho monto debe agregarse los cuantiosos ahorros que se generan en la provisión de infraestructura y servicios públicos cuando las familias dejan de edificar viviendas informalmente: en algunas zonas marginales de Lima, una conexión de agua para una familia puede costar tanto como dos viviendas del programa Techo Propio.

A pesar de todos estos indicadores, el gobierno nacional no le concede una atención prioritaria al financiamiento de estos programas. A lo exiguo del presupuesto, se añade el que los recursos fluctúen sensiblemente de un año a otro. Pese a la ejecución récord alcanzada el 2021 tanto en Mivivienda como en Techo Propio, este año solo se presupuestó el 38% de lo invertido el año pasado, por lo que en mayo estos recursos se terminaron. Aunque el Ministerio de Vivienda está solicitando más dinero, se estima que la inversión disminuirá 24% al final del año. De otro lado, este comportamiento errático del Estado incrementa la desconfianza en los promotores inmobiliarios y en las familias, lo que terminará afectando tanto a la oferta como a la demanda de vivienda social en el futuro.

Esta renuencia a priorizar el financiamiento de estos programas resulta inexplicable porque el Estado sólo ejecuta el 65% de sus recursos de inversión y que los gobiernos subnacionales han dejado de invertir 5,000 millones de soles anuales del dinero que recibieron del canon entre 2008 y 2021. Para cambiar esta situación, Capeco ha propuesto una Ley de Financiamiento Habitacional que organice todos los programas estatales de vivienda y desarrollo urbano y asegure la sostenibilidad de los recursos presupuestales que se les asignen, evitando los cortes presupuestales y facilitando el aumento de las inversiones requeridas para atender eficientemente la demanda de vivienda en el Perú.

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