Cómo la caída de Evergrande marcó la crisis inmobiliaria de China

Al principio, Hui Ka Yan siguió una fórmula simple. Pedir prestado para comprar terrenos. Vender casas en el sitio antes de construirlas. Utilice el efectivo para pagar a los prestamistas y financiar el próximo proyecto inmobiliario.

Durante dos décadas, a partir de mediados de los años 1990, este enfoque fue enormemente lucrativo a medida que los precios de las viviendas chinas se disparaban. Transformó a Hui, un ex empleado de la industria siderúrgica de una aldea rural, en el hombre más rico de China. Y convirtió a su empresa, China Evergrande Group, en un vasto imperio inmobiliario.

Pero a medida que Evergrande se endeudaba cada vez más, la empresa recurrió a estrategias cada vez menos ortodoxas para generar fondos.

En 2016, al menos una filial de Evergrande animaba a algunos empleados a comprar productos financieros de la unidad de gestión patrimonial del grupo, lo que ayudaba a financiar el desarrollo inmobiliario, según un exempleado y un documento de la empresa revisado por Reuters. El ex empleado dijo que a algunas personas se les pedía que gastaran hasta la mitad de sus salarios en dichos productos.

Reuters descubrió que pedir fondos a los empleados fue solo una de una serie de prácticas inusuales empleadas por la compañía antes de llegar al borde de un colapso desordenado en 2021 bajo el peso de cientos de miles de millones de dólares de deuda. Este relato del ascenso y caída de Hui y Evergrande se basa en entrevistas con más de 20 personas que han trabajado con el magnate o en su empresa. Todos hablaron bajo condición de anonimato.

Evergrande dijo que Hui no estaba disponible para una entrevista. Ni el fundador ni la empresa respondieron a las solicitudes escritas de comentarios, incluso sobre si se animaba a los empleados a comprar productos financieros, el estilo de gestión de Hui, las prácticas comerciales de la empresa y los desafíos que enfrenta.

Hui era un hombre de negocios ambicioso que podía ser exigente con su personal, carismático con los acreedores y, en ocasiones, autoindulgente. Tenía un equipo de asistentes personales femeninas y al menos algunas de ellas fueron contratadas principalmente por su apariencia, según cuatro ex empleados y una persona familiarizada con la empresa.

La historia de Evergrande también revela el funcionamiento interno de un gigante inmobiliario chino, desde los días vertiginosos de los precios inmobiliarios disparados hasta el precipitado declive de la empresa cuando los inversores minoristas indignados irrumpieron en sus oficinas. El arco de la compañía también rastrea la suerte del mercado inmobiliario en general de China, un motor clave del crecimiento de la segunda economía más grande del mundo, pero que ahora es un ancla que tira de esa economía hacia abajo.

Las empresas que representan el 40% de las ventas de viviendas chinas han incumplido desde mediados de 2021, según estimaciones de los analistas. Las casas quedaron sin terminar. A los proveedores no se les ha pagado. Y algunos de los millones de chinos que invierten sus ahorros en productos de gestión patrimonial vinculados a propiedades enfrentan la perspectiva de no recuperar su dinero.

Las propiedades de Evergrande se “vendieron como una inversión especulativa, no como un lugar para vivir”, dijo Anne Stevenson-Yang, directora gerente de J Capital Research en Estados Unidos, que realiza investigaciones y toma posiciones de inversión cortas, o apuestas sobre el valor de una acción. rechazar. La gente los compra porque cree que el valor se revalorizará, “así que, obviamente, el juego de la confianza sólo funcionará mientras la gente siga comprando”.

La confianza pública se está agotando. El mercado inmobiliario de China volvió a verse sacudido en las últimas semanas cuando otro importante promotor, llamado Country Garden, no realizó los pagos de dos bonos en dólares estadounidenses y trató de retrasar el pago de un bono privado en el país.

Los problemas de Evergrande no están disminuyendo. El asediado desarrollador ha propuesto términos de reestructuración para su deuda extraterritorial y recientemente buscó la aprobación de un tribunal estadounidense para el plan. Evergrande ha dicho que su plan de reestructuración propuesto aliviará sus deudas extraterritoriales y ayudará a la empresa a reanudar sus operaciones.

El domingo, Evergrande informó pérdidas de 33.000 millones de yuanes (4.530 millones de dólares) durante el primer semestre del año, frente a una pérdida de 66.400 millones de yuanes en el mismo período del año anterior. Las acciones de Evergrande cayeron un 79% el lunes después de reanudar sus operaciones tras una suspensión de 17 meses, eliminando 2.200 millones de dólares del valor de mercado de la empresa.

Para Hui, de 64 años, el declive de la empresa ha destruido decenas de miles de millones de dólares de su patrimonio neto personal y ha requerido la venta frenética de activos corporativos para ayudar a pagar la deuda. La empresa también se enfrenta a un ataque legal: Evergrande dijo que había más de 2.200 demandas por un total de aproximadamente 535.000 millones de yuanes (73.400 millones de dólares) en responsabilidad potencial hasta junio.

El empeoramiento de la crisis de deuda del sector inmobiliario chino plantea un desafío importante para el régimen de Xi Jinping y sus autoridades, ya que la economía del país ya se está tambaleando por una demanda interna y externa más débil. La producción económica de China creció a un ritmo frágil en el segundo trimestre.

La ansiedad por la propagación del contagio al sector financiero del país y a la economía en general está pesando sobre los mercados globales.

La Oficina de Información del Consejo de Estado de China, que maneja las consultas de los medios en nombre del gobierno, se negó a comentar sobre el mercado inmobiliario y el destino de Evergrande. La autoridad de vivienda y el Ministerio de Finanzas no respondieron a las solicitudes de comentarios.

Hui fue criado por su abuela en un pueblo rural de la provincia de Henan, según una biografía.

Fundó Evergrande en 1996, cuando China estaba desmantelando su sistema de vivienda proporcionada por el Estado y urbanizándose rápidamente. En aquel entonces, alrededor de un tercio de los chinos vivía en ciudades. Ahora, alrededor de dos tercios lo hacen.

Las autoridades locales tenían un incentivo para favorecer el desarrollo de viviendas por parte de empresas como Evergrande. Beijing aumentó significativamente la proporción de impuestos recaudados por el gobierno central a mediados de los años noventa. Los gobiernos locales vieron reducirse su participación, pero no obtuvieron una reducción proporcional en su responsabilidad de brindar servicios. Para reponer sus arcas, los gobiernos locales vendieron terrenos a promotores inmobiliarios para recaudar ingresos.

Hui aprovechó esta demanda. Compró el terreno para su primer proyecto de desarrollo en 1996 por 5 millones de yuanes, pidiendo prestado más de la mitad de la cantidad, según la biografía. Vendió el primer complejo al año siguiente por 80 millones de yuanes, según el sitio web de Evergrande.

En 2009, Evergrande se había expandido a más de 20 ciudades, según la empresa.

Cuando Hui cotizó las acciones de Evergrande en Hong Kong en 2009, recaudó el equivalente a 729 millones de dólares. El acuerdo hizo que Hui, que entonces poseía alrededor de dos tercios de la empresa, valiera miles de millones de dólares.

En 2013, Hui estaba en lo más alto. Fue elegido miembro de uno de los órganos políticos más prestigiosos de China, el comité permanente de la Conferencia Consultiva Política del Pueblo Chino. Ese año, Guangzhou Evergrande, el equipo de fútbol del que la empresa había adquirido el control tres años antes, ganó la principal competición de clubes del fútbol asiático.

Cuando estuvo en Hong Kong, se mezcló con los magnates inmobiliarios de la ciudad, jugó a las cartas y cerró acuerdos de inversión con ellos, según tres personas con conocimiento de las reuniones. Hui comía en el Dynasty Club de Hong Kong, exclusivo para miembros de élite, y delicias chinas como sopa de nido de pájaro y sopa de aleta de tiburón, dijo una persona familiarizada con la compañía.

Mientras entretenía a hombres de negocios en una casa club en las oficinas de Evergrande en Guangzhou durante los años de auge, Hui en al menos dos ocasiones arrojó dinero en efectivo para entretenerse y observó mientras sus asistentes recogían los billetes del suelo, dijo una persona que solía trabajar para él.

Hui y Evergrande no respondieron a las preguntas de Reuters sobre el estilo de vida del fundador.

Incluso cuando Evergrande se expandió, Hui siguió involucrado en todos los niveles.

Aprobaría todas las adquisiciones de tierras, dijo un ex empleado que trabajaba en una de las oficinas regionales de Evergrande. Hui ayudó a elaborar eslóganes publicitarios, dijeron dos de las personas con las que habló Reuters. Era exigente con las fuentes y los tamaños de fuente, según la persona que solía trabajar para él. Y Hui pidió al personal que multara a los empleados por infracciones menores, según la persona que solía trabajar para él y la persona familiarizada con la empresa, incluso por cosas como no vestirse apropiadamente.

“Todo fue de arriba hacia abajo. Nadie cuestionó lo que dijo Hui”, dijo un ex empleado.

La cultura corporativa se reflejó en un vídeo de Hui jugando en un partido de baloncesto de la empresa, que se subió a una plataforma para compartir en abril de 2020. Mientras Hui lanza la pelota repetidamente, los jugadores contrarios apenas lo desafían. Reuters no pudo verificar de forma independiente las imágenes.

Para quienes aceptaron el estilo de Hui, hubo una clara ventaja: una remuneración generosa. El salario promedio en Evergrande fue de 15.666 yuanes (2.149,38 dólares) al mes en 2018, según el sitio web de datos de empleo Maimai.cn. Según datos oficiales, esto fue aproximadamente tres veces el promedio mensual en el sector inmobiliario.

Algunos empleados del departamento de capital de Evergrande se embolsaron lucrativas bonificaciones por obtener préstamos de bancos u otros prestamistas, y los equipos ganaron hasta el 1% del monto prestado, dijo un ex empleado y una persona familiarizada con la empresa. Luego, las bonificaciones se dividieron entre el equipo, dijo el ex empleado.

En 2016, cuando los precios inmobiliarios en China estaban en alza, Evergrande superó a su principal rival para convertirse en el desarrollador número uno del país por ventas. Las reservas de terreno de la empresa alcanzaron los 312 millones de metros cuadrados, el doble apenas dos años antes.

El precio de las acciones de Evergrande en 2017 superó los 30 dólares de Hong Kong, más de siete veces su precio de oferta pública inicial de 2009. Hui se convirtió en el hombre más rico de Asia, con una fortuna estimada en ese momento en decenas de miles de millones de dólares, según la revista Forbes.

Mientras Evergrande se atiborraba de tierras, buscó formas de ayudar a financiar sus acuerdos. En su entonces unidad de Internet, HengTen Networks, la empresa alentó a algunos empleados a echar mano de sus propios bolsillos y comprar los productos de gestión patrimonial del grupo.

El documento de mayo de 2016 revisado por Reuters enumera a más de una docena de personas que se identifican por no haber cumplido una cuota para comprar productos financieros de Evergrande. Una nota escrita a mano en el documento describe la situación como “grave” y dice que las bonificaciones se reducirían si estas más de una docena de personas no cumplieran con sus cuotas.

Como resultado, la gerencia redujo algunas bonificaciones, dijo el ex empleado, que había trabajado en HengTen. La persona familiarizada con la empresa, que habló de los hábitos alimentarios de Hui en Hong Kong, dijo que los objetivos de compra de productos financieros estaban generalizados en Evergrande y también dijo que el personal sería penalizado por no cumplir con sus cuotas.

En una presentación reciente a la bolsa de valores, Evergrande dijo que había recaudado alrededor de 92.100 millones de yuanes (12.640 millones de dólares) con la venta de productos de gestión patrimonial a lo largo del tiempo, y que a finales de 2022 había alrededor de 34.000 millones de yuanes (4.660 millones de dólares) impagos. principal e intereses sobre dichos productos.

Si bien es común que los desarrolladores chinos recauden fondos para proyectos inmobiliarios mediante la venta de productos de gestión patrimonial, vincular las bonificaciones de los empleados a la compra de dichos productos es inusual, dijeron dos expertos de la industria.

“Puede parecer más rentable, pero es un impulso artificial”, dijo Kelly Richmond Pope, contadora forense y profesora de la Universidad DePaul de Chicago.

Evergrande Wealth, una unidad de Evergrande Financial Holding Group de Evergrande Group, no respondió a las solicitudes de comentarios. El regulador bancario de China tampoco respondió a las solicitudes de comentarios.

Mientras tanto, Hui estaba endeudando a la empresa. Fue por esta época cuando el gobierno comenzó a expresar públicamente su preocupación por la escala del endeudamiento en el sector inmobiliario.

Cuando a lo largo de los años inversores y periodistas le preguntaron sobre sus proyectos altamente apalancados, Hui respondió que la alta rotación y el valor de los activos de Evergrande eran suficientes para cubrir sus deudas.

También rendiría homenaje públicamente al gobernante Partido Comunista. “Sin la buena política de reforma y apertura del país, Evergrande no tendría lo que tiene hoy”, dijo Hui en un discurso de 2018 en los China Charity Awards.

Hui, que ya se había expandido a otros negocios que iban desde la cirugía plástica hasta los seguros de vida, continuó invirtiendo en nuevas empresas. En 2019, ya estaba incursionando en los coches eléctricos.

A principios de 2020, Hui reiteró públicamente su promesa de “reducir significativamente” la deuda de su empresa. Pero mantener a Evergrande a flote estaba a punto de volverse mucho más difícil.

Beijing ahora implementó nuevas y estrictas regulaciones destinadas a restringir el financiamiento de desarrolladores altamente apalancados. En 2021, las ventas de propiedades en China comenzaron a disminuir y la represión del gobierno provocó una serie de incumplimientos por parte de los desarrolladores, y muchos de ellos cerraron.

En una reunión mensual con el personal en 2020, Hui lamentó la muerte de algunas de sus carpas koi japonesas, según una persona familiarizada con la empresa. Hui dijo que las muertes eran un presagio de mala suerte, afirmó la persona.

A medida que los bancos y los inversores se volvieron más cautelosos a la hora de otorgar préstamos a los promotores inmobiliarios, Evergrande buscó fuentes de financiación alternativas (y más caras).

Un lugar donde la empresa buscó fondos fueron las llamadas firmas fiduciarias, como informó Reuters en 2020. Apodados “bancos en la sombra”, porque operan fuera de muchas de las reglas que rigen a los bancos comerciales, las firmas fiduciarias estaban ansiosas por capitalizar las necesidades de un industria ávida de crédito. Y podrían cobrar tasas de interés mucho más altas que los bancos estrechamente regulados.

A medida que la crisis crediticia general se intensificó en 2020 y 2021, Evergrande tuvo dificultades para vender sus bonos locales en yuanes, en medio de preocupaciones sobre su solvencia. La empresa utilizó sus propios fondos para comprar los bonos a través de vehículos de propósito especial, dijo un ex empleado del equipo financiero de Evergrande y una persona familiarizada con los acuerdos financieros de la empresa. Las personas dijeron que esos vehículos luego vendieron los bonos a un mayor rendimiento, o pago de intereses, que los inversores considerarían proporcional al riesgo.

A veces, el interés efectivo de estos bonos llegaba al 18%, mientras que en el mercado abierto era del 6%, afirmó el ex empleado del equipo financiero. “El precio real que estaban pagando por la financiación era consumir las ganancias”, dijo esta persona.

Evergrande también desvió préstamos que habían sido garantizados por su unidad de servicios inmobiliarios, que cotizaba en bolsa, para pagar las necesidades operativas y financieras de Evergrande, dijo un comité de directores independientes de Evergrande. El comité investigó el asunto después de que los bancos confiscaran 13.400 millones de yuanes (1.840 millones de dólares) en depósitos en poder de la unidad de servicios inmobiliarios en 2021.

El año pasado, tres altos ejecutivos dimitieron después de que una investigación inicial dijera que estaban involucrados en el desvío de los préstamos.

“Evergrande tiene una mentalidad particularmente vaquera”, dijo Stevenson-Yang, de J Capital Research.

Ni Hui ni la empresa respondieron a las preguntas sobre si Evergrande utilizó vehículos de propósito especial para comprar y revender bonos o para desviar préstamos. La compañía ha dicho que estaba en conversaciones con la filial de servicios inmobiliarios sobre un calendario de pagos y ha adoptado medidas para abordar posibles debilidades de control interno.

En 2021, los pasivos totales de Evergrande habían alcanzado los 300.000 millones de dólares. La empresa, con problemas de liquidez, tuvo dificultades para pagar a los proveedores y completar las viviendas. Sus ingresos inmobiliarios se desplomaron.

Evergrande tampoco pagó a tiempo a los inversores minoristas por sus productos financieros, lo que provocó protestas en todo el país. En septiembre de 2021 estallaron escenas caóticas en las oficinas de la empresa en Shenzhen cuando unos 100 inversores descontentos llenaron su lobby para exigir el reembolso.

Días después, Hui dijo en una carta al personal que confiaba en que la empresa “saldría de su momento más oscuro”.

Pero Evergrande informó una pérdida combinada de 81 mil millones de dólares para 2021 y 2022. En marzo del año pasado, se suspendió la negociación de las acciones de Evergrande que cotizan en Hong Kong. Hui ha reducido su participación en la empresa y su propia fortuna personal vale ahora menos de una décima parte de los 36.000 millones de dólares que tenía en su punto máximo en 2019, según estimaciones de Forbes.

Evergrande está en proceso de buscar la aprobación de los acreedores y de los tribunales para su plan de reestructuración de deuda extraterritorial. Los acreedores se reunirán a finales de septiembre para votar sobre el plan, que podría permitirles recuperar hasta una cuarta parte de lo que se les debe.

En una carta enviada en enero a los empleados, Hui describió 2023 como un “año crucial” y se comprometió a pagar a los acreedores y cumplir los proyectos.

Sin embargo, el año no empezó bien para él. En marzo se puso a la venta una mansión de Hong Kong que los acreedores le habían confiscado. Su valor estimado: Alrededor de 112 millones de dólares.

(Con información de Reuters)

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