El mercado inmobiliario en Miami está cambiando: ¿cómo afecta la inversión y la vivienda?

“Si los precios seguían aumentando iban a quedar fuera del alcance de los locales”, dijo Jessica Wing, broker inmobiliaria, sobre el cambio que se ha comenzado a ver en septiembre y octubre en uno de los mercados de propiedades más activos: Miami y sus alrededores. “El mercado se ve más frenado, lo cual genera una oportunidad para los compradores y una tendencia, por primera vez en años, a la baja en valores que habían aumentado descomunalmente”, coincidió Gustavo Blachman, también agente especializado en el área.

El director de Terrabella Realty explicó los antecedentes que llevaron a una situación que afecta a los inversores latinoamericanos, que tienen a Miami como una ciudad de su preferencia, y a todos los inmigrantes que residen en la Florida. “Durante 2021 la migración interna y externa saturaron el volumen de ventas. Con las subas de las tasas en 2022, para combatir la inflación, esa demanda excesiva se desaceleró y se volvió algo más normal”.

Por ejemplo: tomar un crédito hipotecario para un residente con buena historia crediticia hoy implica pagar intereses del 6%, mientras que un año atrás esa misma persona hubiera pagado poco más del 3 por ciento.

Wing, de e-Wing Realty, amplió: “Florida es un lugar donde no sólo compran los locales, sino también los extranjeros, lo cual hace que haya mucha fluidez de efectivo. Y durante la pandemia se sumó un tercer grupo: las personas de otros estados. Eso sólo incrementó la demanda en un inventario que ya era estrecho”, subrayó. Y esa presión sobre el mercado de casas, apartamentos y propiedades comerciales “llegó a su punto más alto justo antes del verano”.

La mayoría de los migrantes internos llegó desde ciudades grandes de California, como Los Angeles y San Francisco, y de Nueva York y su área metropolitana. “California tiene un impuesto estatal al ingreso del 13%, que se paga además de los impuestos federales. Nueva York también, de un 8%”, precisó Blachman. “La Florida no tiene impuesto estatal”.

Para los inversores, la ventaja es importante: “No sólo no hay impuesto estatal sino que los costos para instalar un negocio, por ejemplo, son menores”, agregó Wing.

También el costo de vida es más moderado: actualmente en California la gasolina está alrededor de USD 6 el galón (3,78 litros), mientras que en Florida supera apenas los USD 3. “Si eres un empleado de una compañía en Californa, te viene muy bien trabajar para ella de manera remota, como se ha estandarizado bastante luego del covid, y vivir aquí”.

El aumento del inventario de propiedades disponibles comenzó con la desición de la Reserva Federal de subir la tasa de interés para atacar la inflacion, que luego de sucesivas dificultades causadas por el la pandemia sufrió impactos derivados de la guerra tras la invasión rusa a Ucrania. “Vino el primer aumento de la tasa de interés, y luego el segundo, y ahora el tercero: eso ha causado una suerte de freno”, dijo Wing. “Pero no de caída”.

¿Qué significa eso? Que “solamente sacó del juego a un determinado porcentaje de los compradores, más probablemente los locales”, elaboró. “Porque los que vienen de otros estados pueden llegar con dinero en efectivo, porque han vendido en sus lugares de origen. Y los extranjero suelen pagar en efectivo”.

Hay otro factor capital que influye en el crecimiento de la oferta: los aumentos futuros en las tasas de interés de financiación, señaló Blachman. “Mucha gente que compró en el pasado lo hizo con tasas ajustables: préstamos que, en vez de haber sido fijos por 30 años, pueden haber sido fijos por los primeros tres, cinco o siete años y entonces llega el momento de ajustar. Si el momento del ajuste hubiera sido un año atrás, la tasa habría bajado”, comparó. “Pero ahora va a subir”.

Eso implica pagos mensuales mucho más elevados. “Si compré una propiedad con 3% de tasa y hoy se me ajusta al 5,5%, mi cuota se va casi al doble”, ilustró el director de Terrabella Realty. “Esto lleva a una necesidad o un deseo de venta en muchos casos. Porque un inversor se ve enredado con una propiedad que todos los meses le da pérdidas, en vez de ganancias, y cuyo precio va a la baja. Es un momento para replantear estrategia”.

Lo que ha sucedido, en opinión de Wing, “va a estabilizar el mercado inmobiliario en el estado”. ¿A quién le conviene eso, al que vende o al que compra? “A todos”, aseguró. Blachman hizo la misma evaluación: “El que tiene propiedades todavía puede venderlas con ganancia”, agregó. “Y el que quiere comprar va a tener la oportunidad de elegir opciones. Es un escenario mucho más transparente y más sano que el de un mercado excitado”.

Es posible que la violencia del huracán Ian lleve al este de la Florida a algunas personas del área afectada: “Creo que se va a incrementar el deseo por el inventario que ofrece acceso al océano, y eso sucede a lo largo de los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach”, razonó Wing.

Hay otras zonas que resuenan cada vez con más fuerza, entre ellas el centro de la península. “Principalmente he hecho operaciones en el polo tecnológico de Orlando a Kissimee y en la costa espacial, lugares como Melbourne o Cocoa Beach”, mencionó Blachman. Wing estuvo de acuerdo: “Sin dudas, Orlando es un sitio de mucho interés, porque hay mucha construcción, lo cual equivale a muchas posibilidades de invertir. Desde luego, Weston y otras zonas de Broward, también tienen una enorme influencia latina”.

El broker de Tarrabella Realty argumentó que Orlando tiene, además del atractivo de los parques, “las convenciones y las universidades”. Eso la hace atractiva para la renta de corto plazo, y uno de los proyectos de construcción de su compañía apunta a eso. “Es ideal para los compradores extranjeros: una propiedad a estrenar con una administración de renta de corto plazo en un mercado de altísima demanda. Veo a Orlando como un destino de inversión muy importante, en especial para alquiler temporario”.

Para ambos, lo más importante es asesorarse a la medida de lo que se desea para el portafolio personal. ”No todas las propiedades son iguales, no todas las zonas son iguales”, observó Blachman. “Hay que entender lo que uno busca y poder realizar cada proyecto”. En el caso de un inversor extranjero, se requiere, además del agente inmobiliario, un abogado y un contador.

“Un inversor extranjero no debe jamás tomar título a nombre personal”, explicó. “Primero se tiene que asesorar con un abogado que le arme la corporación que tomará el título, de la mejor manera que le corresponda. Y un contador puede explicarle cómo guardar el anonimato y preservar sus bienes del impuesto a la herencia que podría existir en el futuro”.

SEGUIR LEYENDO: