El colapso del complejo Champlain Towers South en Surfside, Florida, ha reavivado el debate sobre una problemática que compromete desde hace años a muchas juntas directivas de condominios en los Estados Unidos: la deficiente organización de las reservas de dinero para el mantenimiento de las construcciones.
Las reparaciones tardías y los ahorros inadecuados en el edificio Champlain Towers son dilemas comunes en las asociaciones de condominios de todo el país, donde los miembros voluntarios de la junta directiva, a veces con poca experiencia en financiación, se encuentran lidiando con luchas internas con sus vecinos y con la presión para mantener las cuotas bajas.
Una investigación del diario The New York Times advirtió que sólo unos 10 estados de EEUU exigen a las asociaciones de propietarios que evalúen cuánto dinero necesitarán para las reparaciones.
En el condominio Champlain Towers South, que se derrumbó parcialmente el jueves pasado dejando al menos 18 muertos y 145 desaparecidos, la junta directiva luchó durante años por conseguir los USD 15 millones necesarios para arreglar las grietas del tejado, la cubierta de la piscina mal diseñada y las columnas de soporte que se estaban desmoronando. Sólo contaba con USD 800.000 dólares y, para realizar esas obras, debía llegar a un acuerdo con los 135 propietarios -de diferentes nacionalidades- e intentar aumentar las cuotas a cifras entre USD 80.000 y USD 200.000 por cada vivienda.
Y en este caso, el conflicto sobre el mantenimiento se prolongó por tanto tiempo que varios miembros de la junta directiva habían renunciado por frustración. “La gente renunciaba, y había gente nueva, y había todo tipo de cosas que no eran agradables”, reveló Max Friedman, antiguo miembro de la junta, al New York Times. “Supongo que parte de ello se debía al proyecto. Había todo tipo de cosas feas”, afirmó.
Robert Nordlund -fundador de la empresa Association Reserves, que ha estudiado a miles de grupos de condominios en Estados Unidos- señaló que alrededor de un tercio de las asociaciones en el país están muy atrasadas en sus ahorros, con un 30% o menos del dinero necesario para grandes proyectos que podrían surgir con una urgencia repentina.
Nordlund también advirtió que las revisiones de propiedades de condominios han expuesto una enorme cantidad de problemas de seguridad en los 50 estados de la nación, que incluyen hasta techos incapaces de soportar cualquier peso y salas con agua estancada. Y contó que su empresa aconsejó a las juntas directivas que gastar ahora en el mantenimiento se amortizaría más tarde en un mejor valor de la propiedad.
En Florida, la ley estatal exige a las asociaciones que incluyan cuentas de reserva para los componentes que tengan un coste de reparación superior a USD 10.000, como los tejados o las piscinas. Pero hay una laguna, porque las comunidades pueden renunciar a la obligación de tener esas reservas si así lo decide la mayoría de un quórum, que puede ser menos de un tercio de los propietarios. Además, la ley permite cierta flexibilidad, especificando que los fondos reservados para un fin pueden utilizarse para un proyecto alternativo o pueden agruparse.
En 2020, los registros financieros del Champlain Towers South en Florida muestran que gran parte de los aproximadamente USD 800.000 que la asociación tenía a mano estaban destinados a la franquicia del seguro.
Los investigadores aún no han identificado la causa del derrumbe del edificio cerca de Miami y se encuentran a la espera de poder tener acceso completo al lugar donde los equipos de rescate continúan buscando entre los escombros a las personas desaparecidas.
Los expertos señalaron que el proceso de evaluación de las posibles causas que produjeron el colapso podría llevar meses. El mismo incluye una revisión de los componentes individuales del edificio que ahora pueden estar enterrados en los escombros, la realización de pruebas de hormigón para evaluar su integridad y un examen de la tierra que se encuentra debajo para ver si un socavón u otro hundimiento fue el responsable del derrumbe.
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