El inestable plan de rescate del mercado inmobiliario en China erosiona la fe del pueblo en el Estado

El viaje en tren de 120 km entre las ciudades de Luoyang y Zhengzhou es una vitrina del malestar económico y los sueños rotos. Desde la ventana, interminables torres residenciales a medio construir pasan una tras otra durante la duración del viaje de una hora. Muchos de los edificios parecen estar casi terminados; algunos están terminados y se han convertido en hogares para familias. Pero muchos más son esqueletos vacíos donde la construcción cesó hace mucho tiempo. Los desarrolladores se han quedado sin efectivo y ya no pueden pagar a los trabajadores ni comprar materiales. Los proyectos se han estancado. Las familias nunca obtendrán sus hogares.

El viaje en tren por el corazón de China ayuda a explicar una de las mayores crisis del país en la memoria reciente: la pérdida de confianza del público en el modelo económico del gobierno. Durante décadas, la industria inmobiliaria ha sido un símbolo del ascenso imparable de China. Los empresarios privados han hecho grandes fortunas. La gente promedio ha sido testigo de cómo su patrimonio neto se dispara a medida que el valor de la vivienda se triplica. Los gobiernos locales han llenado sus arcas vendiendo grandes extensiones de tierra a los desarrolladores. Un asombroso 70% de la riqueza de los hogares chinos ahora está vinculado a bienes raíces.

Socavar la confianza en este modelo es sacudir los cimientos del milagro del crecimiento de China. Con bloqueos radicales por covid-19 y medidas enérgicas contra empresarios privados, esto está sucediendo en muchos frentes. Pero en ninguna parte es más claro que en la industria inmobiliaria, que representa aproximadamente el 25% del PBI . Los inicios de nuevos proyectos cayeron un 45% en julio en comparación con hace un año, las ventas de viviendas un 33% y la inversión inmobiliaria un 12%. Los efectos están repercutiendo en la economía, afectando tanto a los fabricantes de muebles como a los trabajadores del acero. El golpe a la confianza llega en un momento crítico para Xi Jinping, el líder de China, a quien probablemente se le conceda un tercer mandato en un congreso del partido en octubre.

Revivir la confianza en el sistema es crucial para Xi y el Partido Comunista. Sin embargo, la respuesta del gobierno ha sido inusualmente inconexa y lenta, y los funcionarios parecen intimidados por la complejidad de la situación. Para restaurar la fe en el mercado de la vivienda, el público necesita que se completen los proyectos estancados y que los precios suban. Mientras tanto, las empresas de construcción y sus trabajadores deben recibir un reembolso, así como los inversores locales y extranjeros deben recibir un reembolso por sus productos de renta fija. Y todo esto debe hacerse sin volver a inflar la burbuja de deuda insostenible en la que se ha convertido el mercado inmobiliario.

LÍNEAS DE ARENA

La crisis de la vivienda tiene dos causas inmediatas. El primero es una campaña del gobierno contra los excesos de la industria inmobiliaria. Desde agosto de 2020, los funcionarios han restringido las proporciones de pasivos a activos, deuda neta a capital y efectivo a deuda a corto plazo de los desarrolladores, en una política conocida como las “tres líneas rojas”. Esto ha obligado a muchos a detener los préstamos insostenibles y vender activos, lo que limita gravemente su capacidad para seguir construyendo y vendiendo nuevos proyectos.

La política de cero covid de China es un segundo golpe. El gobierno central ha obligado a docenas de ciudades a encerrar a los residentes en sus hogares durante días y, a veces, semanas cuando se descubren casos de covid. En el momento de escribir este artículo, las megaciudades de Chengdu y Shenzhen están total o parcialmente bloqueadas. Los cierres han impedido que las personas vean casas y realicen compras. También han tenido un impacto en la psique del consumidor. Los empresarios temen el cierre repentino de sus negocios. Los empleados se preocupan por ser despedidos. Este tipo de temor no fomenta la compra de vivienda.

El resultado es un crujido. Los desarrolladores de China dependen en gran medida de la venta de casas mucho antes de que se construyan, para generar liquidez. El año pasado prevendieron el 90% de las viviendas. Pero sin acceso a bonos y préstamos, a medida que los bancos reducen su exposición al sector inmobiliario, y con la caída de las nuevas ventas, la naturaleza tipo Ponzi del mercado inmobiliario ha salido a la luz.

Evergrande, el desarrollador más endeudado del mundo, incumplió en diciembre. Un esfuerzo por reestructurar sus deudas extraterritoriales, concebido como un modelo a seguir, no cumplió con la fecha límite de fines de julio. Al menos otras 28 empresas inmobiliarias han dejado de pagar a los inversores o se han reestructurado. El comercio de acciones de 30 desarrolladores que cotizan en Hong Kong, que constituyen el 10% del mercado por ventas, se ha congelado, según Gavekal, una firma de investigación. A principios de agosto, la mitad de los desarrolladores cotizados de China cotizaban a una relación precio-beneficio de menos de 0,5, el nivel en el que cotizaba Evergrande cuatro meses antes de que incumpliera, señala Song Houze de MacroPolo, un grupo de expertos en Chicago.

Las empresas que hace solo unos meses se consideraban apuestas seguras ahora están luchando. Tomemos como ejemplo a Country Garden, el mayor desarrollador de China por ventas. A principios de este año, la mayoría de los analistas restaron importancia a las preocupaciones de que estaría bajo presión. Los inversores continuaron comprando sus bonos. Pero el 30 de agosto, Country Garden reveló que las ganancias de la primera mitad del año habían caído casi un 100%. El mercado inmobiliario “se ha deslizado rápidamente hacia una depresión severa”, señaló en sus resultados. La tensión en Country Garden indica que los problemas ya no son específicos de ciertos desarrolladores. Toda la industria está en riesgo.

Los posibles compradores de vivienda han abandonado el mercado. Sin embargo, mucho más preocupantes son los millones de personas que esperan, a menudo durante años, casas por las que ya han pagado. Solo se ha entregado el 60% de las viviendas que se vendieron en preventa entre 2013 y 2020.

El Sr. Liu, que pidió que se le refiriera por su apellido, compró un piso en Zhengzhou en 2014 y realizó un pago inicial de 250.000 yuanes (40.000 dólares). La casa estaba programada para completarse en 2017. Pero ese día nunca llegó. En cambio, alquiló un piso, antes de comprar otro en un edificio antiguo sin ascensor. Difícilmente es la vida que él imaginó para sí mismo. El Sr. Liu nunca comenzó a pagar su hipoteca y se ha involucrado en discusiones interminables con el promotor inmobiliario para recuperar su pago inicial, pero “No sirve de nada”, dice.

Los analistas han sido conscientes de estos problemas durante años, pero creían que las autoridades chinas no permitirían que los compradores de viviendas agraviados protestaran. Un informe publicado hace dos años por pwc , una firma de contabilidad, señaló que incluso cuando la construcción de proyectos de vivienda se estanca, “los cientos o miles de hogares descoordinados normalmente tienen poca capacidad para influir en las cosas”.

Este cálculo se ha invertido. Un movimiento pequeño pero influyente para recopilar y publicar datos sobre la negativa a pagar hipotecas ha tomado a las autoridades por sorpresa. El 12 de julio, voluntarios anónimos comenzaron a compartir datos sobre boicots hipotecarios en las redes sociales. Hasta el momento se han identificado alrededor de 350; los analistas creen que esto es probablemente una fracción del número real. Los censores estatales han hecho todo lo posible para eliminar las referencias a la información explosiva, pero el conocimiento de las protestas parece haberse extendido de todos modos. Mientras lo hace, se persuadirá a otros para que retrasen las compras o suspendan los pagos de la hipoteca.

Los inversionistas y los posibles compradores de viviendas ahora observan con inquietud cómo el Estado arma su respuesta, tanto a nivel central como local. Durante más de una década, las ciudades chinas han manejado una larga lista de reglas e incentivos para ajustar los mercados inmobiliarios locales, generalmente para reducir la especulación y enfriar los rápidos aumentos de precios. Estos incluyeron el control sobre el acceso a las hipotecas, así como los límites sobre quién puede comprar casas y cuántas pueden comprar.

Las ciudades ahora están aflojando estas reglas. Entre mayo y julio los gobiernos municipales anunciaron 304 medidas individuales para restaurar la confianza, según cicc , un banco de inversión chino. Zhengzhou, en el centro de las protestas por las hipotecas, fue uno de los primeros en moverse. En marzo anunció 18 acciones con la esperanza de estimular la demanda. Estas incluían medidas para facilitar la obtención de hipotecas y permitir que las familias con miembros mayores compren pisos si se mudan a la ciudad.

Estas señales a los compradores han llamado mucho la atención, no porque hayan revivido la demanda, sino porque parecen contradecir la política del gobierno central. En un video que circuló ampliamente en las redes sociales chinas en agosto, se vio a un líder local del Partido Comunista en la provincia de Hunan llamando a la gente a comprar tantas casas como fuera posible: “¿Compraste una tercera? Entonces compra una cuarta. El mensaje choca con el del propio Xi, quien advirtió que “las casas son para vivir” y ciertamente no para inversiones especulativas.

Los reguladores y funcionarios también han alentado a los gobiernos locales a crear fondos de rescate para invertir en proyectos de vivienda sin terminar y, finalmente, ayudar a entregar viviendas a compradores frustrados. Zhengzhou ha destinado 80.000 millones de yuanes (12.000 millones de dólares) a la causa. La idea es que los fondos locales se adaptarán mejor a las condiciones sobre el terreno.

Zhengzhou está experimentando con quizás el plan local más agresivo hasta el momento. El gobierno de la ciudad emitió una directiva para los desarrolladores que dice que todas las construcciones estancadas deben reiniciarse antes del 6 de octubre. Las empresas insolventes que no puedan hacerlo deben solicitar una reestructuración para atraer nuevas inversiones y también reembolsar los pagos iniciales realizados por compradores de viviendas como el Sr. Liu. De lo contrario, los desarrolladores podrían ser investigados por malversación de fondos y otros delitos graves.

Por su parte, los políticos han recortado repetidamente las tasas hipotecarias desde mediados de mayo. Para garantizar el suministro de viviendas, el gobierno central ha optado por garantizar por completo la emisión de nuevos bonos por parte de algunos desarrolladores privados, transfiriendo efectivamente el riesgo al estado. Longfor, una empresa inmobiliaria en apuros, valoró un bono de 1.500 millones de yuanes a una tasa de cupón del 3,3 % el 26 de agosto, muy por debajo del precio de mercado. Esto fue posible únicamente porque el bono fue suscrito en su totalidad por China Bond Insurance, una agencia estatal. Se planean más emisiones de este tipo para entregar liquidez a los desarrolladores que el gobierno considera de mayor calidad. Es el comienzo de un programa para elegir ganadores.

Otra vertiente del apoyo estatal viene en forma de liquidez directa. El 22 de agosto, el banco central y el ministerio de finanzas dijeron que respaldarán préstamos especiales de los bancos de políticas dirigidos por el estado que se pueden otorgar para completar casas vendidas previamente. No se ha revelado el tamaño del programa, pero la agencia de noticias Bloomberg informó que se pondrían a disposición 200.000 millones de yuanes (30 millones de dólares).

Este tipo de gasto público es un arma de doble filo. Por un lado, ayudará a entregar viviendas a los propietarios legítimos y reiniciar los pagos de las hipotecas, lo que aliviará la presión sobre los bancos. Pero al mismo tiempo, el efectivo está llenando un agujero creado por la mala gobernanza local y los dudosos promotores inmobiliarios. “Eso simplemente representa dinero que no se puede gastar en estímulos en ningún otro lugar”, señala Alex Wolf de JPMorgan Chase, un banco.

VOLVER A LA MESA DE PLANIFICACIÓN

Los esfuerzos de Zhengzhou para alentar a nuevos compradores desde marzo han fracasado. En cambio, las condiciones han seguido deteriorándose, lo que sugiere que no basta con modificar las políticas locales. Los fondos de rescate locales también parecen endebles. Sobre el papel, varias ciudades tienen grandes cantidades de dinero para gastar, pero dependen de las empresas de financiamiento del gobierno local que, a su vez, están escasos de efectivo. Los analistas están observando de cerca el intento de Zhengzhou de reiniciar toda la construcción dentro de un mes, pero muchos cuestionan si los fondos necesarios para una solución tan rápida están disponibles. Las medidas podrían desencadenar una ola de colapsos entre los desarrolladores más pequeños, provocando pánico y turbulencia financiera.

Los inversores han puesto más esperanza en el gobierno central, pero hasta ahora su respuesta no ha estado a la altura de la magnitud de la crisis. El programa de préstamos de 200.000 millones de yuanes puede representar solo el 10% de lo que se necesita para completar todas las casas sin terminar del país. Desde 2020 se han vendido previamente propiedades residenciales por un valor aproximado de 5 billones de dólares, considera Song de MacroPolo, lo que hace que el rescate de incluso una pequeña parte de esas casas sea increíblemente costoso.

El gobierno central todavía tiene más palancas para tirar. Larry Hu de Macquarie, un banco de inversión, dice que se pueden implementar varias medidas. Estos incluyen aliviar temporalmente la política de las “tres líneas rojas” o comprometerse a actuar como prestamista de último recurso para todos los proyectos de vivienda estancados. Este último, aunque caro, está totalmente dentro de los recursos financieros del gobierno central.

El debate ahora no se centra en si el gobierno puede restaurar la confianza, sino en hasta dónde está dispuesto a llegar. La campaña original contra el apalancamiento estaba destinada a castigar a las empresas que se habían endeudado demasiado. Un rescate más grande alentará a más desarrolladores a solicitar asistencia para completar casas, lo que empujará al gobierno a subsidiar aún más el sector inmobiliario, escribe Allen Feng de Rhodium, una firma de investigación: “todo lo contrario de lo que se pretendía con el ' tres líneas rojas’”.

La campaña contra el apalancamiento también pretendía alinear el sector inmobiliario con la demanda durante la próxima década. Los funcionarios han reconocido durante mucho tiempo que los desarrolladores estaban vendiendo demasiadas casas. Alrededor del 70% de los vendidos desde 2018 fueron comprados por personas que ya tenían uno, estima JPMorgan. Se suponía que restringir los niveles de deuda obligaría a las empresas a ajustarse a la demanda real.

Es probable que esa demanda caiga a medida que se desacelera el crecimiento de la población de China. Las ventas de viviendas alcanzaron los 1.570 millones de metros cuadrados en 2021, más del doble que en 2007. Pero Chen Long de Plenum, otra firma de investigación, proyecta que la demanda anual real caerá a 0.880 millones-1.360 millones de metros cuadrados durante la próxima década, como el cambio demográfico se afianza y la urbanización se ralentiza. Reinflar el mercado significa apuntalar la burbuja.

El acto de equilibrio del gobierno está plagado de riesgos. A mediados de octubre se llevará a cabo el congreso del partido mientras se cierran las principales ciudades. Los boicots hipotecarios seguirán resonando, y posiblemente crezcan aún más. La confianza general en los cimientos económicos de China podría cruzar un umbral más allá del cual se vuelve mucho más difícil de recuperar. Todo esto significa que el tercer mandato de Xi comenzará en circunstancias desfavorables.

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