Se necesitaría construir 400 mil unidades al año para acabar la brecha de vivienda en Colombia: estas son las recomendaciones de un estudio

En una investigación del Laboratorio de Economía Urbana del Instituto de Tecnología de Massachusetts (MIT) encontraron como resultado principal que para erradicar la brecha de vivienda en Colombia se requiere la construcción anual de 400.000 viviendas y la inversión adicional aproximada de 0,5 puntos porcentuales del PIB, de 2,3 % a 2,75 %, una cifra cercana a los $5.800 billones.

Luego de encontrar este déficit habitacional en el país, La Haus y el Instituto Tecnológico de Massachusetts (MIT) revelaron los 10 puntos cruciales que Colombia debe tener en cuenta para superar sus necesidades en materia habitacional y cerrar la brecha negativa en este campo.

Albert Saiz, profesor y director del Laboratorio de Economía Urbana del MIT y coautor del estudio, aseguró que estos 10 parámetros tienen en cuenta la complejidad y los factores heterogéneos del mercado inmobiliario y de vivienda en el país, por lo que eliminar el déficit habitacional y generar un escenario positivo y realista es un objetivo difícil desde una perspectiva macroeconómica, industrial, y de planificación territorial.

El, primer punto propuesto en el estudio tiene que ver con las tasas de crecimiento de la población en áreas relevantes, en este sentido, el experto explica que: “En los últimos 60 años, Colombia pasó de tener 16 a 50 millones de habitantes; no obstante, esta tendencia, en los dos últimos lustros, ha empezado a decrecer como consecuencia de los cambios demográficos más recientes, donde se ha evidenciado el envejecimiento de la población. Lo anterior repercutirá sin duda en el comportamiento de la demanda de vivienda, debido a que el número de integrantes por cada núcleo familiar disminuirá. En consecuencia, habrá una menor cantidad de personas por hogar, pero más necesidad de vivienda para ellos, ya que se incrementan tendencias como las viviendas unipersonales y bipersonales”.

El segundo punto va directamente relacionado con el primero y es el número de personas por hogar y el cambio en la tasa de formación de hogares la edificación de nuevos desarrollos dependerá en gran parte de este punto. Cada vez los hogares son conformados por menos personas.

Un tercer punto es el déficit cuantitativo actual, es decir la cantidad de viviendas unifamiliares reemplazadas por unidades habitacionales de apartamentos que permiten optimizar espacio territorial vital.

Al anterior punto se suma un cuarto factor que es que con el paso del tiempo, las unidades de vivienda se convierten en obsoletas y deben ser reemplazadas, lo que se conoce como depreciación natural a raíz del deterioro en aspectos como averías en infraestructura.

La densidad de la construcción es el quinto punto indicado por el experto, (relación suelo-superficie) en la actualidad el grueso de la oferta se ha concentrado en unidades VIS y VIP que rondan entre 30 y 60 metros cuadrados.

Un punto que es de suma importancia y se ubica en el sexto lugar, es el uso del espacio público y desde ahí determinar la superficie edificable. En el estudio tomaron como referencia una proporción establecida por la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), donde se propone un promedio de 120 unidades por hectárea.

El estudio también propone, como un octavo punto, tener el costo promedio de construcción por metro cuadrado en Colombia que es de COP$1.482.970 y esto debe ser tenido en cuenta por los programas gubernamentales para entregar viviendas habitables.

Ligado al punto anterior, es de resaltar como noveno factor que los costos reales de construcción aumentan conforme lo hacen los ingresos nacionales: “Teniendo en cuenta los niveles de productividad de la industria de la construcción frente a otros sectores, es probable que los costos de construcción aumenten más rápido que la inflación, por lo que deberá ser tenido en cuenta a la hora de planificar el futuro desarrollo”, explicó el experto.

Finalmente, el estudio plantea tener en cuenta como décimo factor el crecimiento real del PIB, según los cálculos del Dane, en Colombia, 6,5 % del PIB es destinado al rubro de la construcción.

En el estudio se pregunta: ¿cuánto podemos exigirle a la economía para un óptimo desarrollo de una política de vivienda?

Para responder este interrogante argumentan que es necesario determinar el monto requerido para la realización de nuevas viviendas, que darían como resultado la eliminación de déficit habitacional.

“Al respecto, será clave el crecimiento real del PIB para 2022 en Colombia, ya que de este dependerá el fortalecimiento de la cadena de valor”, enfatiza el experto en el estudio.

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