El fideicomiso inmobiliario es un contrato celebrado por escritura pública (ley 24.441) por el cual una persona, el fiduciante, transmite la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otro fiduciario, quien estará obligado a ejercerla en beneficio de quien se designe beneficiario y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, beneficiario o fideicomisario.
Este instrumento es apto para desarrollar emprendimientos inmobiliarios con fondos de terceros. Los inversores son los fiduciantes que aportarán los fondos para comprar el terreno y hacer frente a los costos de la obra.
Por su parte, el fiduciario es quien recibe el dominio de los fondos para comprar el inmueble, inscribirlo en forma temporal y condicionada a su nombre (artículo 2662 del Código Civil y ley 24.441) y llevar adelante el emprendimiento según las pautas dispuestas en el anteproyecto. Al terminarse las obras proyectadas y una vez afectado el inmueble al Régimen de Propiedad Horizontal o al de Loteo, transmitirá a los beneficiarios el dominio de las unidades que a cada uno le corresponda.
En primer lugar, se debe destacar que el fideicomiso por sí mismo no implica una garantía ni brinda soluciones mágicas frente a otros vehículos para la inversión inmobiliaria. Debe estar estructurado con sentido común para que pueda conseguir los objetivos que se proponen.
En este caso, existen características del fideicomiso que pueden ser muy interesantes para el inversor. El director de Marketing y Comunicación de Izrastzoff Bienes Raíces, Iuri Izrastzoff, detalló a Infobae algunas de ellas:
- Quizás el punto más importante y el que lo diferencia de los tradicionales "consorcios al costo" es que el patrimonio entregado en garantía es inembargable. Está aislado y protegido ya que los bienes fideicomitidos (todo lo que forma parte del proyecto inmobiliario) constituyen un patrimonio separado del patrimonio personal de los fiduciantes y del fiduciario. El patrimonio del fideicomiso solo responde por las deudas generadas en el propio negocio y no es atacable por acreedores particulares de las partes.
- Puede servir para financiar la compra de un inmueble.
- Crea un ámbito extrajudicial para resolver potenciales conflictos.
- Permite sumarse a un negocio constituido desde "cero", sin pasivos ocultos ni conflictos heredados.
- Alinea naturalmente los intereses del desarrollador con el de los inversores, ya que todos se benefician si se cumple lo estipulado en el contrato y todos son damnificados si no se cumplen.
- En muchos casos los fideicomisos al costo tienen un componente en dólares (correspondiente al terreno) y otro en pesos (costo de obra), pero una vez terminada la obra las unidades se venderán en dólares. Y aunque a medida que la obra avanza los costos se incrementen, raramente tendrán la misma apreciación que tiene generalmente el dólar, ya que históricamente el valor del dólar superó los costos.
- Desde el punto de vista contable tiene la ventaja de que las posibles contingencias del proyecto no aparecerán en balances de los fiduciantes (reclamos laborales, impositivos, etcétera) y de quienes inviertan en el fideicomiso inmobiliario.
- El mismo patrimonio puede garantizar futuras operaciones sin necesidad de volver a constituir un fideicomiso.
- Los derechos fiduciarios pueden ser negociables.
(Informe: Iuri Izrastzoff de Izrastzoff Bienes Raíces)