La crisis en el sector inmobiliario que se inició con el cepo al dólar parece no tener fin. Así lo marcan las estadísticas y el día a día de los brokers, cuyas oficinas están vacías como nunca antes. Las causas que explican el fenómeno son varias y los empresarios dicen que no encuentran interlocutores válidos para discutir medidas anticíclicas con el gobierno nacional.
Armando Pepe, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria, aseguró que los índices que registra el Colegio de Escribanos en la Ciudad de Buenos Aires marcan que el 2014 es el peor de los últimos 30 años. Como consecuencia de ello, en 12 meses cerraron 884 inmobiliarias. "Es un número que nos angustia", reflexionó.
En agosto se realizaron 2.762 escrituras por poco más de 2.000 millones de pesos. Las escrituras de compraventa cayeron 9,3% contra el mismo mes del año anterior. Si se analiza la variación en relación a igual período de 2011, se verificó un derrumbe de 52,4 por ciento, mientras que la baja fue de 26,8 por ciento frente al octavo mes de 2012.
Algunas inmobiliarias tuvieron una pequeña "primavera" este año durante los 118 días -con esa exactitud reproducen la cifra en la Cámara- en los cuales el dólar libre estuvo por debajo de los 11 pesos. Es por ello que en junio se registró una leve suba del número de escrituras. Con el tipo de cambio en alza, las operaciones se frenan proporcionalmente.
El peor año desde 1980
Germán Gómez Picasso, director de la consultora especializada Reporte Inmobiliario, dijo que el 2014 es el peor año de la democracia. De acuerdo a sus registros, julio y agosto fueron los dos peores julio y agosto de la historia.
"Las escribanías de la Ciudad de Buenos Aires no pueden pagar ni siquiera el aporte mínimo jubilatorio. En base a cifras de cámaras y colegios de escribanos, se puede proyectar que el 30% de las inmobiliarias dio de baja la matrícula", informó Gómez Picasso en diálogo con Marcelo Longobardi en radio Mitre.
Si bien las reglas de oferta y demanda indican que los precios tendrían que haber registrado un fuerte descenso, el fenómeno no fue registrado en los corchos de venta de las inmobiliarias. Es que ante la incertidumbre económica, los propietarios prefieren conservar los inmuebles y postergar las ventas. No quieren pesos y son pocos los compradores que pueden ofrecer dólares. Las pocas operaciones que se realizan están vinculadas con necesidades personales: familias que se disuelven, división de condominios o partición de sociedades conyugales.
"En los últimos años los que actuaron en el mercado fueron inversores que generalmente compran desde el pozo. Hubo una caída de 10% en dólares de acuerdo a las publicaciones, pero las operaciones a veces se cierran con una quita mucho más importante que puede llegar al 20 por ciento. Hoy el tenedor de dólares tiene más poder que el vendedor", explicó Gómez Picasso.
La devaluación generó una ventaja para los emprendedores que piensan en proyectos nuevos. Sucede que el costo de construcción bajó de u$s1.145 por metro cuadrado en 2011 a 621 dólares. Los constructores creen que esta ventaja transitoria puede llegar a estimular el lanzamiento de nuevas obras durante los próximos seis meses.
Procrear y Cedin, en la mira
El programa de créditos blandos con tasas subsidiadas que impulsa el Gobierno tuvo impacto en zonas periféricas y en el interior del país. Sucede que los montos que otorga el banco no encajan para los valores de mercado de la Capital Federal y el Gran Buenos Aires. Este plan, que le permitió a miles de familias acceder a su primera vivienda, tuvo una repercusión positiva en los corralones pero no en los intermediarios inmobiliarios. La mayoría de los beneficiados apuntó a la "autoconstrucción" para cumplir con el sueño de la vivienda propia.
Los cedines son intrascendentes para el mercado. Omar Fenoglio, presidente del Consejo Federal del Notariado Argentino, aseguró que en un principio tenían expectativas positivas para que l instrumento financiero fuera eficaz para realizar transacciones seguras. "Nosotros estábamos convencidos con que podía resolverse, incluso en reuniones que mantuvimos con el Banco Central, pero no cayó en el mercado como se esperaba", admitió.
La Presidente anunció meses atrás un relanzamiento del Cedin. Es un instrumento que se ideó en épocas de Guillermo Moreno para blanquear dólares y destinarlos a la construcción. Sin embargo nunca generó confianza entre los inversores. El último anuncio presidencial, que se realizó por cadena nacional, autorizaba a los bancos privados a cobrar una comisión por las operaciones pero en las sucursales la alternativa de pago no se ofrece.
"Nos preocupa el futuro"
Integrantes de distintos sectores de la cadena de la construcción creen que la crisis inmobiliaria no tocó piso. Además, manifestaron una especial preocupación por el impacto que generará en las operaciones el nuevo Código Civil y Comercial Unificado. Las dudas están centradas en el impacto de dos artículos que, a priori, parecen contradictorios.
Uno de ellos apunta a la pesificación. Indica que los deudores pueden liberarse de sus obligaciones en moneda extranjera entregando pesos a tipo de cambio oficial. Otro garantiza que los contratos pueden cancelarse en la misma moneda en la cual se firmaron.
"El tema nos preocupa. Creo que será la doctrina y la jurisprudencia los que definan esto. Pero el tema no ayuda. Nosotros hicimos las observaciones pertinentes en su momento pero la redacción no tuvo cambios y el proyecto salió así", repasó Fenoglio.
Los alquileres ya no son rentables
Otro ingrediente que desalienta la inversión en propiedades es que la renta dejó de ser provechosa como consecuencia de la inflación. De acuerdo a cifras de los contratos que se firmaron este año, la indexación que firman los propietarios con sus inquilinos está por debajo de la pérdida de poder adquisitivo del dinero.
Como los ajustes de precios están prohibidos, la fórmula legal que se elige implica un contrato en el cual se pacta un monto total por dos años de alquiler, con un pago mensual que varía 12,5% cada dos meses. En un año el ajuste es cercano al 25% pero para los privados la inflación de los últimos 12 meses superó el 40 por ciento.