Uno de los problemas que con más frecuencia se plantean en los despachos de abogados es el originado por dejar una vivienda en herencia a varios hijos, también conocido como proindiviso o condominio. El conflicto surge cuando hay hermanos quieren vender la propiedad y otros se niegan, y no llegan a un acuerdo. “Dejar una vivienda a varios herederos es un gran error debido a que verse forzado a compartir propiedades con hermanos, madrastras, padrastros o entre sobrinos es muy problemático”, reconoce Abel Marín, abogado especialista en Derecho de Testamentos y Herencias y socio fundador de Marín & Mateo Abogados.
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También María Teresa Barea, portavoz del Consejo General del Notariado y decana del Colegio Notarial de Andalucía, reconoce que, en general, el funcionamiento de los proindivisos es complejo y “una fuente de problemas entre los herederos, por lo que el Código Civil facilita la salida a la situación de comunidad, de manera que las comunidades, en general, están abocadas a finalizar”, explica la notaria.
Vender para zanjar el problema
Una forma de terminar con el problema es vender la vivienda a un tercero y repartirse el dinero entre los herederos o que uno de ellos se la compre a los demás. “Todo lo demás que no pase por estos acuerdos acaba judicializándose y siendo fuente de conflictos”, reconoce Barea. Recomienda que en estos casos “las situaciones de comunidad sean limitadas, sobre todo en el tiempo, que no se perpetúen, porque todas las comunidades que se perpetúan en el tiempo acaban generando problemas”.
Si no se llega a un acuerdo puede extinguirse el condominio. Se trata de un procedimiento legal en que los herederos deciden poner fin a la copropiedad de la vivienda heredada. Para llevarlo a cabo es necesario contar con el consentimiento de todos los herederos. Por ello los abogados recomiendan llegar a un acuerdo amistoso para la división.
Puede realizarse partiendo los bienes entre los herederos, asignando a cada uno su parte correspondiente; vendiendo la parte de cada heredero a uno de ellos o a un tercero o adjudicando bienes específicos a cada uno de modo que la copropiedad desaparezca.
Impuestos
La extinción del condominio tiene su coste derivado del pago de impuestos que hay que afrontar. Entre estos tributos están el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que se aplica en la adjudicación del bien a uno de los herederos y su cuantía varía en cada Comunidad Autónoma. También hay que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales si la venta se realiza a un tercero y varía dependiendo de cada autonomía. Se aplica sobre el precio de la venta.
El tercer impuesto es el de la Renta de las Personas Físicas que se tributa en caso de obtener una ganancia derivada de la adjudicación o venta del bien. Este impuesto grava la alteración patrimonial y su porcentaje dependerá de las ganancias obtenidas.
Extinción de condominio con compensación económica
En algunos casos, la extinción del condominio puede implicar que uno o varios herederos reciban una retribución. En estos casos, “la extinción de condominio con compensación económica se realiza para asegurar una distribución equitativa de los bienes heredados y equilibrar las partes involucradas.”, señala Manuel Argüelles, abogado especializado en herencias del despacho Sello Legal.
Incide en que antes de considerar la extinción de condominio con compensación económica hay que valorar los bienes a repartir, establecer unos criterios objetivos para determinar la compensación económica y contemplar la necesidad de contar con asesoramiento legal para garantizar la equidad en la división y evitar conflictos futuros.
Ir a juicio, la medida a evitar
En el caso de que los herederos no alcancen un acuerdo, podrían iniciar un procedimiento judicial de división de cosa común que implica presentar una demanda ante el juzgado competente solicitando la división del bien compartido. El juez analizará aspectos como el valor del bien, las cuotas correspondientes a cada heredero y los intereses de todas las partes involucradas y, en base a estos criterios, decidirá cómo proceder con la división del condominio.
Este proceso es complejo y suele durar mucho tiempo. También implica gastos como honorarios legales y costas judiciales. Por tanto, Manuel Argüelles recomienda “explorar todas las opciones de acuerdo antes de recurrir a este procedimiento”.
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