Real Estate: cobra impulso en Buenos Aires la Inversión estrella de Tokio y Nueva York

Vivir a minutos del corazón de las principales ciudades del mundo se transformó en algo prohibitivo para la mayoría de la gente. En lugares como Tokio, Nueva York, París o Londres el metro cuadrado supera cómodamente los 15.000 dólares y y puede llegar a más de USD 30.000. La fórmula que se encontró para vivir allí sin ser millonario no tiene mayores misterios: achicar el tamaño de la propiedad hasta la mínima expresión.

Los modalidad de microdepartamentos llegó a la Argentina hace un par de años, pero recién ahora está tomando vuelo. Y un dato que lo revela es que un fondo de inversión que se lanzó para aprovechar el dinero del blanqueo se focalizará en este tipo de producto. El contraste es muy notable, teniendo en cuenta que la mayoría de los productos que se lanzaron para captar a inversores que entran en el sinceramiento fiscal son grandes desarrollos de oficinas y edificios premium en Puerto Madero, Catalinas y otras zonas carísimas de la ciudad de Buenos Aires y el conurbano.

Los microdepartamentos que se construirán tienen tamaños que van de los 18 a los 30 metros cuadrados. Y estarán ubicados en la Ciudad de Buenos Aires, aunque en zonas donde el metro cuadrado aún no levantó tanto como Almagro, Villa Crespo. Paternal, Flores y Balvanera. También en la ciudad de Neuquén.

Detrás de este lanzamiento está la familia de dos fondos comunes de inversión, uno de los cuales patentó en la Argentina la marca "microdepartamentos".

El perfil de los compradores

Jóvenes que llegan a Buenos Aires para estudiar y que sus padres le compran o alquilan un departamento es un segmento ideal para el producto.

También la gente que vive sola por decisión propia o por una separación y no quiere perder mucho tiempo por día para llegar a su lugar de trabajo.

Se trata de apuntar a público de clase media, que en los últimos años no pude transformarse en propietario y no tuvo otro remedio que alquilar, ante la inexistencia de crédito hipotecario.

Listo para habitar

Pablo Brodsky, director de la desarrolladora, explica cuáles son las claves de este producto: "los compradores de un departamento de estas características ya tienen el equipamiento incluido, incluyendo una cama rebatible, igual que la mesa para comer y todo lo demás. Está todo adaptado para aprovechar al máximo el lugar. Hoy ya no te podés dar el lujo de desaprovechar espacio".

La idea es darle a quien vive en un microdepartamento un producto que obviamente no es espacioso, pero sí de diseño en barrios donde  se construye con una calidad menor. "El equipamiento proviene de Casa FOA y está pensado específicamente para un departamento muy chico como el que ofrecemos nosotros. No dejamos que el propietario o inquilino meta cualquier cosa porque además no tendría lugar para hacerlo". Pueden ser de uno o de dos ambientes.

Otra clave es que los lugares comunes del edificio están pensados como una extensión del departamento, con espacios para estudiar, microcine, recibir visitas o lavar la ropa. Muchos también tienen bicicletas que comparten entre los vecinos.

¿Por qué los departamentos son atractivos para el inversor? Hay varios aspectos que se destacan:

1. El "ticket" de entrada es mucho más bajo que el de casi cualquier obra en construcción hoy en Buenos Aires. "Con 50.000 dólares podés tener tu departamento, un valor de entrada que hoy prácticamente no te permite comprar nada desde el punto de vista inmobiliario", agrega Brodsky.

2. La rotación es muy alta. Al revés de lo que pasa con grandes superficies el inversor encuentra rápido comprador y luego puede ingresar  en otro edificio.

3. El rendimiento del alquiler es más alto que en un edificio tradicional. Quienes alquilan en general valoran que pagan bajísimas expensas, la cercanía al centro y un producto de buena calidad. Por eso el alquiler arranca en unos 4.500 ó 5.000 pesos mensuales, dejando una renta de 8% anual en dólares, el doble que un departamento tradicional.

4. La inversión en "ladrillos" es un clásico en la Argentina. Y los microdepartamentos permiten acceder a un "pool" de inmuebles y así diversificar mejor el riesgo. "Tenemos inversores que nos compraron hasta 10 departamentos", explica el ejecutivo.

5. Apostar a la apreciación de capital, es decir a que el departamento tendrá un importante salto de precio desde el momento en que se compra el terreno hasta que sea comprado por un consumidor final, es decir alguien que lo quiere para vivir. Un incremento de 15.000 ó 20.000 dólares puede representar una fuerte ganancia de capital.

La contra de este tipo de inversiones es que el precio del metro cuadrado arranca en valores más altos que el promedio de la zona. Se estima que puede rondar entre los 2.300 y los 2.500 dólares. Pero los desarrolladores del producto aseguran que se trata de precios que están convalidados por la fuerte demanda. Además, ellos mismos financian a los compradores que precisen un crédito para comprar la vivienda.