Por qué los precios de las propiedades suben menos que la inflación

La liberación del mercado de cambios con la llegada de Mauricio Macri al gobierno favoreció el esquema de negocios del mercado inmobiliario y sector de la construcción, particularmente castigados por el "cepo" debido a que en este rubro las propiedades se venden en dólares.

Pocos agentes inmobiliarios podían prever que luego de una devaluación brusca del peso en diciembre de 2015 el dólar iba a tener un recorrido de precios anémico en los meses subsiguientes.

A la vez, los costos en pesos cobraron fuerte impulso por efecto de la inflación, aunque ésta fue inferior para los constructores, que pagan salarios y adquieren insumos en moneda local. Mientras que en 2016 la inflación acumulada fue de 40,3% según el Índice Congreso, y 41% según la Dirección de Estadísticas porteña, mientras que el costo de la construcción medido por el INDEC  acumuló 32,3% en los doce meses del año pasado.

Esta tendencia continúa en 2017. Según el INDEC, el costo de construcción acumuló el pasado marzo un 32,7% interanual, mientras que la trayectoria interanual de la inflación en el ámbito porteño fue de 35%, según la Dirección de Estadísticas de la Ciudad.

Un relevamiento realizado por la Universidad Argentina de la Empresa (UADE), concluyó que "se mantiene la tendencia alcista en el precio del metro cuadrado en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires tanto para las unidades nuevas como usadas".

Sin embargo, el promedio simple del precio de oferta del metro cuadrado resultó mayor en un 12,5% en dólares respecto de febrero de 2016 para los departamentos nuevos, y un 7,8% mayor en los usados, en igual comparación de períodos.

Según este relevamiento queda claro que las propiedades subieron el último año, pero a un ritmo muy inferior que el de la inflación. ¿Por qué?

El dólar al público termino en febrero último a $15,76 para la venta en promedio, un 0,8% más barato que los $15,88 de cierre de febrero de 2016. Por lo tanto, el aumento de las valuaciones inmobiliarias en pesos se redujo a 11,7% para las unidades a estrenar y 7% para las viviendas usadas.

Puede decirse que para aquellas personas cuyos ingresos aumentaron a una tasa superior, el valor del metro cuadrado construido es hoy más accesible que un año atrás.

En contraste, la inflación anual acumulada a febrero último fue de 35,6% según la Dirección de Estadísticas porteña, y de 34,3% según el Índice Congreso, tasas difícilmente reflejadas en los aumentos salariales del período.

LOS BARRIOS DEL CORREDOR NORTE, LOS MÁS CAROS

Según un informe de la UADE, en el ámbito porteño los barrios de Recoleta, Palermo, Belgrano y Nuñez volvieron a mostrar los precios más elevados tanto para unidades nuevas como usadas, en base a la oferta de departamentos publicados en medios gráficos e internet.

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En estas zonas para el segmento "a estrenar", los precios rondaron entre los USD 3.625 (Recoleta) y los USD 3.047 (Núñez) el metro cuadrado.

En síntesis, una inflación sectorial más baja que la general y un dólar estático trajeron como consecuencia un incremento de los precios en dólares, aunque a una tasa inferior a la del resto de los precios de la economía.

En ese aspecto hay que destacar que la moderada reacción de las valuaciones inmobiliarias se produjo en un contexto de expansión del crédito hipotecario por las iniciativas oficiales, que siempre empujan los precios hacia arriba, y un salto en el número de operaciones luego de terminado el "cepo" cambiario, cuando es sabido que a mayor demanda más suben los precios de mercado.