Las ventajas y desventajas de tomar un crédito hipotecario UVA

El anuncio del lanzamiento de nuevos Créditos Hipotecarios UVA indexados por la inflación, con cuotas iniciales más accesibles para la clase media, ha generado una importante reactivación del mercado de hipotecas. Estas líneas ofrecidas por los bancos están ajustadas por la llamada UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), que es un coeficiente que ajusta las cuotas y el capital del crédito hipotecario con la inflación, a la que se le suma una tasa nominal anual fija que varia entre el 3,5% al 7% para clientes, según cada tipo de banco.

El nuevo sistema imita al modelo chileno, que comenzó hace 40 años, y tiene un fuerte potencial porque la cuota inicial equivale a menos de un tercio de la de un crédito a tasa fija en el sistema tradicional y se asimila al valor de un alquiler. En todos los casos, hay que tener ingresos demostrables; esto es, o bien un recibo de sueldo, o estar inscripto en la AFIP como monotributista o autónomo.

Ante esta situación, la gran pregunta es si conviene o no tomar un crédito hipotecario en UVA entre 15 y 30 años de plazo. Un fuerte aumento de la tasa inflación, una suba del desempleo, la posibilidad que aumente el precio de las propiedades, el valor de la cuota mensual y la tasa de interés son los aspectos que más preocupan a la hora de tomar un crédito hipotecario.

Entre las ventajas que destacan los expertos bancarios consultados por Infobae podemos citar:

1. El crédito hipotecario UVA tiene cuota inicial que en algunos casos llega a ser un tercio de la del crédito hipotecario tradicional. Por cada 1.000.000 de pesos, el tomador de un crédito UVA paga una cuota inicial que, según el banco y el plazo, se ubica en promedio entre los $5.500 en los bancos públicos y entre $6.500 y $8.000 en los bancos privados. En tanto, quien haya optado por un crédito a tasa fija deberá afrontar un pago mensual que se ubica entre 14.000 y 18.000 pesos, según el tipo de banco.

2. Tiene un acceso más fácil que el de un crédito hipotecario tradicional. Una cuota mensual más baja que el crédito hipotecario tradicional permite al tomador del crédito a acceder a un monto más alto con menores ingresos. Esto se debe a que la cuota mensual del crédito no puede superar 25% del salario. Como ejemplo, los ingresos requeridos por un monto de 1.000.000 de pesos son unos $25.000 mensuales en tanto que por los préstamos tradicionales a tasa fija necesitaría ingresos por unos 45.000 pesos.

3. Se puede ahorrar hasta un 10% en los primeros tres años si baja la inflación. Esto se debe a que al pagar una más baja que la de un crédito tradicional le da la posibilidad a quien accede a un crédito UVA a quedarse con la diferencia de lo que pagaría en una financiación a tasa fija. La persona que accede a un crédito con una cuota de unos $5.500 mensuales en un banco público a 30 días puede ahorrar entre un 40 un 50 por ciento de lo que tendría que pagar por un crédito a tasa fija.

4. Para los casos en los que la inflación supere en más de 10 puntos al salario, los créditos UVA incluyen una cláusula que obliga al banco (si el cliente lo solicita) a extender el plazo para volver a financiar hasta el 25% del monto del préstamo. Si el salario va a la par de la inflación, la cuota y el capital mantendrán siempre la misma proporción con el sueldo a lo largo de toda la vida del crédito.

5. Los créditos están orientados básicamente a las cuentas sueldos ya que el objetivo de los bancos es fidelizar y ganar nuevos clientes, por lo tanto, los trabajadores en relación de dependencia corren con ventaja a la hora de acceder a este tipo de créditos.

Entre las desventajas podemos citar:

a) El valor de cada cuota y del capital se actualiza con la inflación. Esa es la principal desventaja de este tipo de crédito UVA frente al tradicional de tasa fija. El tomador de crédito debe tener en cuenta que en algunos años su salario podría subir menos que la inflación. En este caso, habrá dos efectos. El primero de ellos: su cuota que se mide en una unidad llamada UVA se actualizará con los nuevos precios y empezará a representar una mayor parte de sus ingresos mensuales. El segundo efecto: el capital adeudado también se ajustará y exigirá ser cancelado con una mayor cantidad de salarios que en el momento inicial.

b) Ningún banco le presta al solicitante del crédito el 100% del valor de la vivienda, por lo tanto hay que disponer entre el 25 y el 30% del valor de la propiedad como un ahorro previo y también hay que disponer de un dinero extra para los gastos de escrituración y eventual comisión de la inmobiliaria.

c) Cuánto más largo es el plazo del crédito, menos años puede tener como máximo el solicitante, porque los bancos apuestan a que el crédito esté cancelado a los 65 años de la persona.

El gran interrogante es saber si en con las actuales condiciones económicas vale la pena afrontar este costo mayor, que impone la tasa fija, en tres años en los que la inflación puede ser menor o algo más parecida a la del resto de los países de la región. El otro suceso que hay que tener en consideración es saber en los próximos 20 a 30 años la suba de precios superará al salario y se vuelva interminable la cancelación de un préstamo UVA o si el salario superará a la inflación por lo que sería muy conveniente en este caso tomar un crédito UVA.

En los últimos 17 años en Argentina se consolidó la preferencia de endeudarse a tasa fija en lugar de la tasa variable que se aplica con las UVA. "El principal enemigo es el miedo a la indexación ya que muchos temen que el ajuste de las cuotas haga impagable el crédito y el sueño ser propietario se convierta en un problema en el futuro. Por esta razón, el candidato ideal para estos créditos es un inquilino, porque hoy ya le están ajustando el alquiler por inflación cada seis o doce meses.

"Lo primero que hay que ver es el costo del crédito y la tasa inicial de la cuota" comenta Armando Pepe, del Centro de Corredores Inmobiliarios. "Esas tasas, por las cuales se indexan parte de las cuotas ya que el capital se ajusta por inflación oscilan entre 3,5% y 7% y también se debe evaluar el tiempo de reacción del banco, el monto máximo, el plazo, los requisitos que se exigen, cómo se computa el ingreso familiar y los servicios adicionales que el deudor debe adquirir a cambio del crédito".

Al momento de tomar la decisión de tomar este tipo de créditos hay que considerar varios aspectos como: los gastos de escribanía que cobra cada banco y los gastos de gestión del crédito. Se aconseja comenzar la gestión de la hipoteca intentando precalificar en dos o más bancos y luego de la precalificación salir a buscar la propiedad y la reserva. Luego hay que entregar al banco una serie de papeles para lograr la aprobación del crédito. Entre estos el reglamento de propiedad y el plano de subdivisión de la propiedad en caso de un departamento y la fotocopia del título de propiedad del mismo. Recién después de estos trámites el banco envía al tasador para evaluar el precio de la propiedad y luego se hace la asignación del escribano -por parte del banco- y el trámite de la hipoteca.

En la actualidad, el problema es la demora de los bancos entre que les llega la solicitud del crédito y su liquidación, una tarea que puede demorar entre 30 y 45 días o hasta 90 días. Lo más aconsejable, de acuerdo a los expertos inmobiliarios, es apostar en varias direcciones. Los bancos públicos ofrecen las tasas y cuotas mensuales más bajas. Pero las exigencias y los requisitos son mayores.

El día que se efectúe la compra del departamento uno sabrá la cantidad de UVA a la que equivale el monto total y también en cada cuota. La cantidad de UVA que uno pagará por mes se mantendrá constante durante todo el préstamo y para calcular fácilmente el monto la cuota el Banco Central publica el valor de la UVA. Por ejemplo, un préstamo de $1.000.000, equivale a hoy unas 71.000 UVA al considerar el valor de la UVA al 31/03/2016 a $ 14,05.

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El menú para elegir el tipo de crédito hipotecario es muy amplio, en la mayoría de los casos se trata de compra de vivienda única y de uso permanente pero hay excepciones. Es posible encontrar plazos de hasta 30 años y cuotas por cada millón de pesos otorgados que oscilan entre los $5500 y $8.800.

Con respecto a este tema el presidente del Banco Ciudad, Javier Ortíz Batalla, manifestó a Infobae que "ahora los créditos hipotecarios son aún más accesibles, con cuotas que están por debajo del valor de un alquiler, prestar a 30 años en Argentina es una novedad después de muchos años y una realidad impensada para el país hasta hace unos meses". Y agregó que el año pasado el Banco Ciudad fue el primero en lanzar los créditos en UVA, con gran aceptación de la gente, y al mes de marzo "lleva asistidas a más de 1200 familias en la compra de su vivienda con este instrumento".

Por su parte, el gerente de Productos y Activos y Pasivos del Banco Galicia, Nicolás Rojas, manifestó a Infobae que "la aparición del Crédito UVA abrió el debate sobre la conveniencia o no de endeudarse a tasa variable en la Argentina, pero este sistema es mucho mejor que el anterior y nos obliga a los bancos a empezar a mover un mercado que estaba congelado a fines de los 2000, porque las personas no llegaban a tener el sueldo para comprar una vivienda y ahora lo pueden hacer".

Los créditos UVA ofrecen la posibilidad también de construir una vivienda como en el caso del Banco Hipotecario. En ese aspecto Javier Varani, gerente de RRII del banco, manifestó que "el 47% de los créditos de nuestro banco corresponde a la línea construcción de vivienda que es exclusiva de Banco Hipotecario) mientras que el resto a adquisición de vivienda".

En la actualidad, hay bancos que ofrecen otros créditos hipotecarios a una tasa fija de entre 14% y 22% anual, para los primeros tres o diez años. Luego a partir de ese plazo, la tasa empieza a ser variable y no puede superar a la suba del salario.  Esto implica destinar al pago de ese crédito, en estos tres años, una proporción del salario cada vez menor.

Como se puede observar es muy amplia la oferta de créditos hipotecarios con tasas, plazos y requisitos diferentes por lo tanto se debe analizar varias posibilidades en diferentes bancos para acceder a un crédito. Los bancos HSBC y el BBVA ofrecen este tipo de créditos. "Nuestro producto estrella del HSBC, que es la financiación a 10 años con una tasa fija del 16%, por un monto máximo de $3,6 millones pero el plazo puede duplicarse, pero aplicando una tasa variable", manifestó a Infobae Federico Etiennot, Director de Comunicaciones del banco. En tanto el BBVA Frances es otro de los bancos que da hipotecas a una tasa fija del 19 por ciento.

De acuerdo con datos que circulan en el sector inmobiliario, se calcula que en los próximos meses habría un total de fondos por unos 100.000 millones de pesos que se volcarían al mercado para comprar de propiedades con hipotecas. El experto Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario destaca que "en febrero en Capital Federal según el relevamiento del Colegio de Escribanos de la Capital Federal el 22% de las operaciones de compra venta se realizaron con hipotecas y es la la mejor noticia que tuvo el mercado en los últimos 15 años".

El presidente del Centro de Corredores Inmobiliarios, Armando Pepe, explica que las entidades demoran entre 45 y 90 días para liquidar un préstamo y efectuar la escritura. "En la compra de departamentos nuevos, no hay tanto problema. Pero en las unidades usadas, como están supeditadas a otras operaciones, es muy dificultoso y habría que acortar los plazos y los bancos deben dinamizar los trámites del crédito".

El Banco Nación y el Banco Macro son los que ofrecen a sus clientes las opciones más baratas del mercado con tasas fijas nominales anuales del 3,5 y 3,9 por ciento más UVA. El Banco Hipotecario con el 9% mas UVA, el Santander Río con 7 % mas UVA y el Supervielle con 7,5 % mas UVA son los mas caros.

Milagro Medrano, gerenta de RRII y Atención al Cliente de Banco Macro, manifestó que "tenemos mucho optimismo con respecto a la evolución de estos Créditos UVA y uno de los beneficios es que tiene un tope que es el coeficiente de variación salarial y para mi será un producto muy competitivo. Con el Plan Sueldo tenemos la tasa más competitiva del mercado, estamos en el orden del 3,5 por ciento, acabamos de ampliar para los clientes Selecta hasta 12 millones de pesos, y es para segunda vivienda".

La mayoría de la gente considera que estos préstamos implican comprometerse a pagar, durante dos o tres décadas, una cuota que estará atada a los precios, en una de las economías que tuvo las inflaciones más altas del mundo y megadevaluaciones del peso que destruyeron los ahorros y los salarios. Ese es el gran aspecto que juega en contra a la hora de decidir tomar un Crédito Hipotecario UVA.