Los alquileres en el nuevo Código Civil y Comercial, un serio problema para los más pobres

Un Código Civil y Comercial regula las relaciones contractuales entre particulares, de modo de reglamentar las relaciones que se generan en el mercado. El nuevo Código, que el Congreso acaba de votar para que entre en vigencia el 1 de agosto de este año y no a inicios del 2016 como estaba previsto, incorpora algunas previsiones para equilibrar situaciones de desigualdad de poder, como son los contratos de consumo o bancarios, pero no está pensando en las problemáticas que enfrentan los pobres en el mercado. Las modificaciones que introduce están orientadas principalmente a garantizar la transparencia en los contratos y que el consumidor no sea vulnerado en su buena fe. Pero no intenta proteger las desigualdades que sufren los pobres ni los abusos en los precios por parte de las empresas con poder de mercado.

Uno de los problemas que tienen las personas con menores recursos es una fuerte restricción al acceso a la vivienda regular, parte de los requisitos que impone la ley para lograr la "regularidad". Lo cierto es que uno de los modos de paliar este déficit habitacional es a través del alquiler de una vivienda. Sin embargo, el actual sistema legal provoca que –de modo similar a lo que sucede con los créditos– las personas con mayores desventajas sean las que terminan pagando más caro.

En primer lugar, al permitir la combinación de la locación con la fianza, los propietarios exigen una propiedad en garantía para concertar un alquiler. Para las personas con menores recursos o sin red de contención familiar o social, conseguir una garantía de este tipo puede ser casi imposible. Así, una familia no podrá acceder a un alquiler, por menor riesgo crediticio que posea, si no consigue algún familiar o amigo que le ofrezca una garantía. La posibilidad de exigir una fianza, claro está, es una facultad que establece el Código Civil

Luego, la falta de reglamentación permite que las inmobiliarias, o aun los dueños directos, tengan una alta discrecionalidad en el momento de elegir al locatario. Esta discrecionalidad, nuevamente, se traduce en una discriminación a las familias con menores recursos. Y muchas veces, esto va más allá de los potenciales mayores riesgos que estadísticamente puede enfrentar una locación con esta familia, incurriendo en definitiva en estereotipos discriminatorios que no hacen más que dificultar el panorama para aquellos que están en peor situación. En los Estados Unidos, la discriminación del mercado inmobiliario está largamente documentada, a través de estudios de "vivienda adecuada".

El Proyecto de Código Civil regula la "locación habitacional" e incorpora al Código gran parte de la Ley 23 091 de Locaciones Urbanas. Así, los arts. 1198 y 1199 establecen plazos mínimos para las locaciones de inmuebles, aunque se exceptúan los hoteles. Así, no se aplican los plazos mínimos a "las habitaciones con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los seis (6) meses, se presume que no fue hecho con esos fines". Por otro lado, el art. 1188 establece que el contrato de locación de inmuebles debe ser hecho por escrito.

Los hoteles y las pensiones suelen ser el modo en que las familias en peor situación crediticia o de acceso a alquileres de departamentos solucionan su necesidad habitacional. Muchas veces estas habitaciones amuebladas son la única opción disponible para familias que no tienen vivienda ni pueden acceder a los alquileres en el mercado. Sin embargo, pagan por estas habitaciones en condiciones muy deficitarias montos similares a los que abona una familia de clase media por un departamento de dos ambientes.

En la ciudad de Buenos Aires, los subsidios habitacionales establecidos por el Decreto 690/06 y sus modificatorios se otorgan para pagar estas habitaciones de hoteles, creando la propia oferta y fijando el precio.

De este modo, el monto de los subsidios no alcanza para mejorar las condiciones habitacionales, ya que cuando se aumentaron los montos, los hoteles paralelamente aumentaron sus tarifas. En la causa "Quisbert Castro", el juez Petracchi destacó que "los recursos con que cuenta el Gobierno local han sido utilizados de manera irrazonable desde el punto de vista económico. [...] En efecto, la modalidad elegida por el Estado para enfrentar la emergencia habitacional resulta una de las alternativas más onerosas del mercado y, sin embargo, sólo otorga a sus beneficiarios paliativos parciales e inadecuados".

El Código Civil ignora la existencia de estos hoteles como salida habitacional permanente. Al establecer el art. 1188 que el contrato debe ser por escrito, dificultará la prueba de la existencia de la locación, y por más que se prolongue por más de seis meses, el contrato podría entenderse como mensual renovable, por lo que será difícil demostrar que existe una locación de inmuebles en los términos del art. 1199.

De este modo, las soluciones habitacionales frecuentes de las personas pobres no están incluidas en las regulaciones del Proyecto del Código Civil, y –por el contrario– se permite establecer requisitos como fianzas o garantías que producen que familias que podrían pagar puntualmente un alquiler no logren acceder a él.

Huelga agregar que el Proyecto de Código tampoco regula precios máximos de alquiler en relación con el valor fiscal o el valor de venta de la propiedad, que se podría establecer como característica de las locaciones de inmuebles.

En conclusión, la discusión sobre cómo regular las relaciones entre particulares es una cuestión política, aunque son temas de derecho privado, ya que se está interviniendo de modo directo en el mercado. En la propuesta de Código Civil los pobres han sido invisibilizados, y se sigue pensando en un mercado donde no existen desigualdades de poder entre las partes. Esto permite que sean justamente las personas con mayores desventajas aquellas que pagan más caros sus bienes y servicios, en contra de cualquier concepción igualitarista de la justicia. Una buena regulación podría impedirlo.

El autor es abogado. Master en Derecho Constitucional y Derechos Humanos e Investigación Jurídica. Este texto, incluido en la "Revista argentina de teoría jurídica" (Siglo Veintiuno Editores), fue condensado para su publicación.